| ■ 借地借家の対抗要件？ |
●借地
借地借家法においては、建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権が借地権と定義されています。建物所有目的でないものは対象とはなっていません。
なお、借地権の権利が付着している土地の所有権を底地あるいは貸地、貸宅地と呼びますが、これは法律上の正式な用語ではありません。ただし税務においては貸宅地という表現をおこないます。
建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権が対象ですからから、一時使用目的の借地権については、存続期間や契約更新等に関する借地借家法の規定は適用されません。なを一時使用とは、期間の長短ではなく、様々な事情を総合的に判断して行うことになります。
●借家
借地借家法は、建物の賃貸借契約を適用の対象としています。
建物については建物一棟の賃貸借に限らず、つまり一軒家を借りている場合に限らず、建物の一部の間借りであったとしても、それが他の部分と区画されており、構造や規模から独立的排他的支配が可能であれば該当します。
●対抗力
借地人や借家人が、借地権や借家権について第三者に対抗するための対抗要件について、借地借家法が民法の特則とされることになります。
そもそも賃借権とは貸主と借主との契約により生じる債権に過ぎません。民法における物権のようにそれだけで第三者に対抗することはできないというのが民法の原則です。
民法上においても賃借権を登記していれば新所有者に対して対抗することができます。しかし、建物賃貸借契約においては賃借人が登記を許されることは極めてまれです。
しかし登記がなければ民法においては賃借人は第三者に対抗できません。立ち退きや極端な家賃値上げ等により賃借人の安定した生活を保つことができなくなります。そこで借地借家法は借地人借家人の地位を保護するために、様々な規定を設けています。これにより本来は債権に過ぎない賃借権が物権と類似するほどの対外的効力を有することになっています。
（借地権の対抗力等）第10条 借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。
（建物賃貸借の対抗力等）第31条 建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生ずる。
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