容積率飛ばし




「容積率飛ばし」による容積率売買が日本でも可能になる      



バードレポート第298号2000年4月3日

注…「特例容積率適用区域制度」という名称になりました。また改正都市計画法は2001年5月18日施行です。1999年5月に連担建築物設計制度がスタートしています。これは隣接地の余剰容積率を自分の敷地で使えるというものです。

条件が整えばお隣の容積率を買うことが可能です。容積率売買制度が実質的にスタートしているのです。(

「いよいよ容積率売買制度のスタート…連担建築物設計制度」バードレポート第259号1999年6月14日)

この制度では隣接地の余剰容積率は移せますが、離れた土地から飛ばしての移転、すなわち「容積率飛ばし」はできません。

しかし前改正から一年も経ずして「容積率飛ばし」が都市計画法改正に織り込まれ、2001年の施行見込みです。「複数建築物の容積率に係る特例」といいます。


「容積率飛ばし」制度


どのような制度でしょうか。

イメージしやすいのは札幌の時計台でしょう。

観光名所「札幌時計台」は札幌中心部にあり周辺は全て商業地域でビルが連立し、そのビルに囲まれて歴史的建築物である時計台があります。そして時計台は指定容積率に比べればわずかな容積率しか使っていません。

これまでは総合設計や連担建築物設計制度でこの余剰容積率を隣地に移すことは可能であっても、遠くに飛ばすことはできませんでした。隣地がすべて新しいビルであればその余剰容積率は使いようがありません。

今回の改正では時計台の余剰容積率を離れた土地へ飛ばすことが可能になります。たとえば隣のブロックで再開発が行われればそこへ時計台の余剰容積率を飛ばせます。容積率の飛ばしに対して対価をつければ容積率売買となります。この対価で時計台の保全費用をまかなえます。新制度は大都市商業地で基盤整備済の地域が対象で、歴史的建築物の維持をしつつ都市部の開発促進を目的としての個別の認定となるようです。

都心部の歴史的建築物といえば神社仏閣でしょう。

靖国神社の余剰容積率は一体どのくらいあるのでしょうか。

すでにビル化しているお寺や神社もありますが、ほとんどは余剰容積率のかたまりのようなものです。デベロッパーは神社仏閣もうでを始めます。神社仏閣の余剰容積率飛ばしを使う再開発がいずれ始まるでしょう。

「公園の中のタワー」排除


さて最近の日本の容積率移転制度はアメリカ、特にニューヨークからの直輸入です。

連担建築物設計制度はRodMarger敷地統合制度、今改正はTDR(TransferableDevelopmentRights)移転可能開発権制度の日本語への直訳のようなものです。

だから、今日のニューヨークを見れば明日の日本が見えます。

ニューヨークでは「公園の中のタワー」の削減を目指して改正が進んでいます。
(TheNewYorkTimes2000.1.30)

ニューヨークではあちこちから容積率を買い集めた超高層タワーが建築されました。その結果味気ない公園のような敷地にそびえ立つ「公園の中のタワー」が多数できあがりました。地区によって、これを制限するために高さ制限を行い、建物を道路に接して建てるようにと法改正を検討しているようです。

日本においても、すでに同様の動きがあります。東京都中央区銀座4丁目の三越の裏に、製紙会社が「公園の中のタワー」を建築しました。店舗が建ち並ぶ銀座の個性的な街並みをこのタワーがぶち壊しました。

中央区は銀座での「公園の中のタワー」を排除する地区計画を策定しました。容積率割増のためには一階は店舗飲食に限定させ、勝手なセットバックは認めません。(

「「街並み誘導型地区計画」で容積率緩和…「銀座」建替促進策」バードレポート第223号1998年9月14日)

各自治体が中央区を見習って街並みごとの地区計画の策定を始めています。東京都千代田区は大手町や丸の内周辺についてガイドラインを策定しています。(日経首都圏版2000.3.29)

銀座等のメイン通りの百貨店やビルは、メイン通りから多少離れているため比較的安価な容積率を神社仏閣等から買い集め、街並みにあった建物に建て替えるという動きが可能になります。

ご参考…いよいよ容積率売買制度のスタート…連担建築物設計制度

バードレポート第259号1999年6月14日


ご参考…「街並み誘導型地区計画」で容積率緩和…「銀座」建替促進策

バードレポート第223号1998年9月14日

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