不動産投資ファンドバブル




運用不動産バブルの予感?…役者揃った不動産投資ファンド 



バードレポート第300号2000年4月17日

郵貯資金や年金資金


郵貯・簡保・年金の資金400兆円が資金運用部制度から開放されて、自主運用へ向かいます。当面は財投資金へのしがらみもありますが、最終的には欧米の年金基金並になるはずです。

また厚生年金基金の資産運用はほとんどが株式や債権です。不動産に対する投資も認められていたのですが、実際はほとんど行われていません。

証券化不動産のニーズ


これらの資金はいずれ不動産にも流れます。債権に比べ高利回りの運用不動産は年金資金の運用上で組み入れたい資産です。

しかし現物不動産の購入は管理面の問題もありリスクが多過ぎます。行き着く先は証券化不動産・不動産投資ファンドです。

アメリカの年金基金では所有不動産を不動産投資ファンドに売却しその資金でそのファンドの証券を取得するということもあり、既に日本でも生保等向けにその提案があるようです。

不動産投資ファンドの証券なら証券市場で自由に売買でき、現物不動産に比べ流動性が高く、市場価格を毎日把握できるので資産状況が一目で分かり投資家に対する責任の開示も容易です。一方、現物不動産の本当の価値は売ってみないと分かりません。

日本の不動産証券化市場は1兆円突破です(日経2000.4.11)。

対象物件の多くはリストラ物件と上場企業物件でしょう。各企業は時価主義会計の流れの中、リストラと効率経営をめざし身軽になろうと必死です。業績が良くとも不動産投資ファンドへの売り手に回ります。

また買い手は生損保等の機関投資家でしたが、一般向けの商品開発が急に進んでいます。

動き出す不動産投資ファンド


SPCや証券投資法人の改正案が国会提出され、不動産・証券・商社等は一般向けの不動産投資ファンドづくりに心血を注ぎ、各証券取引所もそのファンドの上場市場創設に動いています。

郵貯の大量満期もあり、1300兆円の個人金融資産は低金利下で行き場をなくしています。

不動産投資ファンドの役者は揃いました。

不動産投資ファンドが上場されて十分な流動性を保つには相応の規模が必要です。それは一つのファンドで1000億円とも3000億円ともいわれています。

この規模を目指すファンドが何本もいっせいに立ち上げに向かっています。大量の資金が運用不動産の取得に向っているのです
これまではNEC本社ビルや新宿住友三角ビル等の企業保有物件による「まず物件ありき」での証券化が進みました。最初に物件が決まっていて投資資金がその物件についてきたのです。

一般向けの不動産投資ファンドが広がるにつれて「まず投資資金ありき」へと移行しそうです。膨大に集まる投資資金に対しての物件を集めなくてはいけないことになります。

「まず投資資金ありき」ということは、「買わなくてはいけない」ということであり、「何かいい物件はありませんか」で始まることです。


何千億円の買い需要が予想されるのです。自社所有物件やリストラ物件・企業物件のファンド化も多いでしょうが、それで買い需要がまかないきれなければ、証券化可能な運用不動産市場においてミニバブルがおこってもおかしくありません。

「マンションバブル」


バブル崩壊後、低金利と住宅ローン減税をバックにマンション大量供給がされました。一部で「マンションバブル」とも呼ばれました。ただしマンション価格は順調に下落しましたが。更にマンション用地については立地選別を進めながら値上がりを伴う「ミニバブル」も生じました。

もちろん不動産投資ファンドが対象物件を高値買いをすれば利回り確保ができなくなりファンドが信用を失います。だから無理な高値買いはないでしょうがここ数年のマンションやマンション用地のように物件の動きは激しくなるでしょう。


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