再契約型が主流か




「再契約型」が主流となるか、アパートの定期借家契約。



バードレポート第305号2000年5月22日

ある駅前の賃貸仲介店に「アパート『定期借家』家賃何万円」との広告が特別でもなく普通に掲示されていました。定期借家は着実に進んでいます。

昨年までの「定借(テイシャク)」とは定期借地のことでしたが、最近では定期借家を指すことが多くなっています。

「定借協」(実務者のための定期借家権協議会03-5456-9043)の定例会では各賃貸管理会社が実際の契約書を使い居住系の定期借家契約の検討を行いました。

定借は学者評論家の段階を終え実務者の段階に移っています。

家賃を下げないためには


借家人にとっては再契約ができずに退去しなくていけない定期借家契約は不安です。不安があるのなら従来型借家に比べて家賃が下がって当然です。

(現実には家賃を下げてまで定期借家に移行しないし、同一物件での両者比較ができないし、消費者の知識不足もあり大きな家賃下落は生じていません。)

そこで、入居者の不安を取り除き、家賃を下げないためにも、アパート等一般の住宅系では「再契約型」の定期借家契約が主流となりそうな気配です。

もちろん建替予定や転勤の間だけ等で一定時期に必ず退去を求める物件はこの対象外です。大家さんとして永続的に貸し続けたい物件に限られますし、また、大多数の物件はこの永続的に貸し続けたい物件のはずです。

「契約期間が終わったら退去しなくてはいけないんですか?」

「いいえこの物件は再契約型ですから、この契約期間満了後にまた再契約をして、ずっと住み続けることができますよ。」


…との説明がなされます。

「再契約型」とは何でしょうか。


建設省の定期借家標準契約書には「貸主及び借主は協議の上本契約の期間満了の日の翌日を始期とする新たな賃貸借契約(「再契約」という)をすることができる。」とあります。

これも「再契約型」でしょうが、協議が整わなければ再契約がありません。つまり大家さんの腹の虫の居所が悪ければ、入居者は再契約できずに現契約終了で退去の可能性があります。入居者からは『運がよければ再契約型』といったところです。

一方で「借主が現契約と同一内容の再契約を貸主に求めれば、貸主は承諾を拒否できない。」との内容も可能です。貸主の機嫌が悪くとも、借主が住み続けたいと言えばずっと再契約が続くことになります。ほとんど従来型借家契約と同様となりこれは『心配無用の再契約型』です。

同じ「再契約型」でも何と幅の広いことか。実務はこの極端な2つの例の中間を行きそうです。

それは「家賃滞納その他契約不履行等の一定の事由がない限り、貸主は再契約を拒絶できない。」という条件付再契約型、『ちゃんとやれば再契約型』。

「ちゃんとやれば再契約型」


これならば入居者は安心です。自分が約束を守り続けている限りは、望めば再契約が約束されているのです。そして定期借家契約だからといって家賃が下がることもないでしょう。

しかしこの条件付再契約型は争いのリスクを抱えます。従来型の借家契約の「正当事由」程ではないですが、条件の解釈でもめる可能性があります。「家賃滞納とはどういうことか。1日遅れてもいけないのか」・「再契約の賃料はどう決めるのか」。大家さん都合で再契約不可ともなれば立退料もあるでしょう。

しかし「多少のリスクを抱えても、家賃維持のためには仕方がないし、約束を守らない賃借人は再契約なしで退去させることが出きる。だからこの再契約型でいこうか。」…というのが管理実務者の判断となり、管理委託されているアパート等での定期借家の主流となりそうです。


心配なのは、わがままな大家さんのアパート等で、管理会社に管理委託されていないものです。そういう物件での賃貸仲介店は大家さんの言いなりになりがちで説明不足となる可能性が大です。混乱が予想されます。


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