売却予定地は子供が相続




売却予定の土地は子供が相続する…取得費加算の特例



バードレポート第307号2000年6月12日

忘れちゃいけない申告後3年


相続の後には土地を売却することは多くあります。

この時の大切な税務上の特例は「相続税の取得費加算」という譲渡税の特例です。これは相続税申告期限から3年内に相続土地を売却すれば、土地に課せられた相続税分が譲渡益の非課税枠になるというものです。

制度の趣旨としては「相続税を納税するために土地を売却すれば譲渡税を安くしましょう。」というものですが、制度そのものは相続税が納税済みの場合でも使えます。

だから3年程前に相続が起きた地主さんには「相続税納税済みであっても、いつまでなら譲渡税の非課税枠がいくらありますよ。同じ売るのならそれまでがお徳ですよ。」とアドバイスをしてあげれば感謝されます。


ちなみに96年9月に亡くなった方の相続税申告期限はそれから10ケ月後で97年7月、それから3年後は2000年7月です。つまり96年9月に亡くなった方の相続人の非課税枠は2000年7月で消滅するのです。

非課税枠は相続人ごと


表の計算式をご覧下さい。この「非課税枠」が譲渡益から控除できる金額です。つまりこの譲渡益の範囲までなら相続した土地を売却しても譲渡税がかからないということになります。

ポイントは、この計算を相続財産全体ではなく、相続人ひとり毎に計算するということです。

この特例適用の上での大失敗は、売却予定の土地を配偶者に相続させてしまうことです。

なんで大失敗なのでしょうか。

配偶者は相続税の配偶者控除があり相続税を納税しないのが普通です。算式に当てはめてみると「相続税額」がそもそもゼロですから譲渡税の非課税枠はありません。長男に相続税が生じるなら、その長男がその土地を相続して売却すれば譲渡益非課税枠がつかえるのですが。

遺産分割のやり直し


大きな地主さんの遺産分割には民法ばかりでなく、税法への意識が不可欠です。一旦遺産分割をして相続税の申告をしてしまってはもうやり直せません。

民法上では任意に遺産分割のやり直しも可能ですが、税務では任意のやり直しの結果として所有者が変わる財産は相続税計算のやり直しではなく、贈与税等の新たな課税対象となります。

相続税の取得費加算……「譲渡益非課税」枠の計算式

(厳密ではありませんので最終的には専門家にご確認ください)

相続税額×(相続財産中で土地の評価額合計−物納(物納申請中)土地)/(相続財産の合計額(債務等を控除する前の金額))

<教訓…同じ相続税額1億円でも非課税枠はこんなに違う。>

相続財産が土地4億円だけで、相続税額1億円の場合

◆物納しない場合

1億円×(4億円−0)/4億円=1億円

<教訓…相続税納税済みでも使える。ただし相続申告日から3年を1日でも経過するとこの譲渡益非課税はなくなる。だから、相続申告期限から3年目の日を忘れない。>

◆相続税額1億円の全額を物納した場合

1億円×(4億円−1億円)/4億円=7500万円

<教訓…たとえ物納したとしても、非課税枠は残る。この非課税枠をつかい同族会社に売却しての土地所有の法人化も可能。証券化のためのSPCの設立や不動産投資信託への売却だってOK。>

相続財産が土地4億・その他4億・債務4億、相続税額1億円の場合

◆物納しない場合(債務控除前の相続財産は8億円になります。)

1億円×(4億円−0)/8億円=5000万円

<教訓…非課税枠を最大限使うためには「その他4億と借金4億(あわせもプラスマイナスゼロ)」を配偶者や土地売却をしない相続人に相続させる。そうしても相続税額は変わらないし、そうすることで子の非課税枠は1億円(上のケース)に倍増。遺産分割では将来の土地売却の譲渡税に最大限の注意する。>

◆相続税額1億円の全額を物納した場合

1億円×(4億円−1億円)/8億円=3750万円


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