10年前の不動産小口化商品




10年前の不動産小口化商品は期限到来で一斉に売却へ



バードレポート第308号2000年6月19日

10年前の不動産小口化商品


かつての一般向け不動産証券化商品は「抵当証券」ぐらいでした。そしてバブル時に「不動産小口化商品」ブームが始まり10年前にピークを迎えました。

バブルど真ん中で始まったのが1口1億円の不動産小口化商品です。バブルとは「1億円」を小口と呼んでしまう時代のことをいうのでしょう。

不動産会社が都心部で仕入れたっぷりと利益をのせたビルを売ります。売値が1棟30億円ならその共有持分30分の1を1口1億円で販売するのです。販売時での利回りは2%前後でした。

良質都心物件の売却情報が個人投資家にまで回らない時代でした。そのためもあり所得税の損益通算や相続税の評価引下げといった節税も可能な財テク税テク商品として個人投資家にドンドン売れました。抽選等の強気販売も当たり前でした。

それから10年が経ちました。当時の長期・短期譲渡の基準が10年(現在は5年)だったこともあり、それらの契約では「10年から12年後の一括売却」というものがほとんどです。その一括売却が一斉に始まっています。

一斉売却で訴訟のニュース


日本経済新聞2000.6.16ではその訴訟事件を伝えています。

三井不動産販売さんが販売した不動産小口化商品が期限を迎えて一括売却することになりました。購入者に戻るのは1口1億円あたり、神田の物件で1900万円、西新宿の物件で880万円ということです。

神田の物件は「一部の購入者にだけ事実上の買戻しをおこなっていて不平等だから,その買戻しの取引内容を開示しろ」という訴訟が起されます。西新宿の物件は「売却時にはもっと高く売れるとの説明を受けた」として売買契約無効を主張し損害賠償を検討しているといいます。

期間満了でしっかり売却


訴訟内容はともかくも、確認できたことがあります。

当たり前といえば当たり前ですが、しっかりと信託された小口化商品は「最後まで管理がなされ」かつ「最後には売却ができ換金できる」ということが確認されたことです。


信託がなされた小口化商品は期間満了後の処分行為までも契約時に信託銀行に信託されています。(もちろんその際の報酬は、何と売却額の6%等と事前に定められています。)

これまでの10年間で小口化商品販売元の倒産も多いようですが、たとえ販売元が信託銀行からサブリースを受けていたとしても、しっかりと管理・信託がなされていれば物件としては何とか大丈夫だったようです。もちろん回収額の多寡は本来は投資家の自己責任の問題ですが。

さて当時の小口商品には「信託方式」ばかりでなく「任意組合方式」や「単なる一括賃貸方式」もありました。

高額の信託報酬を払わないための信託銀行はずし案件や信託銀行が引き受けない案件です。

大手販売元による任意組合方式は不動産への登記もなされ確実に運用されています。一方で販売元の倒産等で問題が生じているものもあるようです。特にブーム末期での一口数百万円の小口化商品には販売元倒産で混乱しているものもあるようです。

あらたな不動産証券化のブームがやってきています。一口10万円の不動産投信も出現し、また値下がりリスクを販売元が負う仕組みの商品もあります。商品ごとにリスクを判断しなくてはいけない時代になっています。

小口からファンドへの輪廻


バブル時に小口化された賃貸物件は数千億円規模です。10分の1へ値下がりしたとして現在でも数百億円規模になります。

これらは期限到来で確実に売却される投資物件となりました。時代はめぐり現在は不動産証券投資法人等の不動産投資ファンドが物件を物色しています。

昔の不動産小口化商品が今の不動産投資ファンドへと買われていくのでしょう。投資用不動産は輪廻転生し流動化します。



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