ノンリコース新不動産融資




「ノンリコース(非遡及型)」による新しい不動産融資の仕組み。



バードレポート第309号2000年6月26日

新しい不動産担保融資システムが始まっています。
これまでの銀行融資は銀行が購入不動産価格を査定したにもかかわらず、代表者個人が連帯保証を求められます。さらに購入不動産が値下がりすると新たな担保提供等を求められます。その不動産を売却返済してもさらに遡及して他物件の売却返済や債務者や保証人に求められます。これがこれまで「当たり前」と思っていた銀行融資です。
最近外資系金融機関を中心に始まっている米国流の融資が「ノンコース(非遡及型)」です。
不動産購入のために購入額の7割の融資を受けたとしましょう。この不動産価格が5割に値下がりし、家賃からの融資金返済も困難となったなら、この不動産をあきらめれば残債の返済義務は残らないのです。
この不動産を銀行に差出すか売却金全額を返済に充てればそれで終わりです。それ以上の返済はなく連帯保証もありません。

これまでの日本の銀行融資とはまったく別のものです。
ここ数年、外資を中心にいくつかの金融機関が言わば「試しに」いくつかのノンリコースの融資を始めてはいましたが、個別対応であり金額等の制約が厳しく一般化にまではいたっていませんでした。

ノンリコース融資の商品化


いよいよJPモルガン証券さん(
http://www.fudosanloan.com/)・メリルリンチ銀行さん(
http://www.mlcmb.co.jp/)らがノンリコース融資を定型的な商品化し、その融資のための営業を開始しています。
メリルさんの例での融資金額は1億5千万円から30億円、担保掛目は6割から7割(購入金額ではなく収益還元価格への掛目)、融資期間は5年から7年、融資対象は現実に家賃等のお金が入ってくる物件であり開発中の物等は対象外となっています。そして物件を購入し融資を受けるための特定目的の子会社(有限会社等)を設立することが求められるようです。
A社が7億円の融資を受けて3億円の自己資金とで10億円の物件を購入するとしましょう。これまでならA社が融資をうけてA社名義で購入しました。
しかしこのノンリコース融資では、A社は必ず子会社B社を設立します。A社は自己資金の3億円をB社に出資します。銀行はA社にではなくB社に7億円を融資します。こうしてB社に合計10億円が集まってB社が10億円の物件を購入します。

これまでの銀行融資ならば子会社に融資するよりも親会社に融資しようとしました。その方が銀行としては安全だからです。
ところがわざわざ子会社に融資します。これはノンリコース融資だからです。ノンリコース融資は借主の信用よりも不動産の信用の方が大切です。連帯保証もないですし、その物件の価値だけに焦点をあてるからです。
その不動産とその家賃収入をしっかりと返済資金として確保すればいいのです。
A社が購入すると他の資産と混ざってしまいかえって心配です。だからわざわざB社を作ることが求められるのです。
金利や他の条件はこれまでの銀行融資より厳しいのですが、不動産価格下落のリスクを考えると極めて安心な融資です。
新しい不動産の購入は、新しい会社での新しい融資で行われることが増えてゆきそうです。

「CMBS」による証券化


さてこの融資システムは証券化が前提です。これら融資金を多数まとめて商業用不動産ローン担保証券(通称「CMBS」)を組成し投資家を募ります。このCMBSという仕組に融資金をすべて売渡し、金融機関は自らの資金を回収するのです。
(バードレポート99.2.8.第243号参照)
アメリカではこのCMBS発行は大きなビジネスです。
CMBSを発行する金融機関にとってノンリコース融資を行うのは、融資そのものを目標とするというよりも、CMBSの組成のために大量の融資が必要だからなのです。



CMBS(商業用不動産担保証券)での資金調達が始まる
第243号1999年2月8日


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