REITす不動産マネジメント




「日本版REIT」で不動産のマネジメント競争が始まるか



バードレポート第317号2000年8月28日

改正投信法「投資信託及び投資法人に関する法律」が11月に施行見込みです。

米国のREIT(RealEstateInvestmentTrust・「リート」・不動産投資信託)の日本版といわれ、不動産会社を中心に商社・生保・独立系等を巻き込み日本版REITの先陣争いが始まっています。

REITとマネジメント


さて米国のREITは普通の会社です。米国の新聞の株式欄を見ても「REITの欄」というものはありません。一般の会社、例えばIBMやマクドナルド社などと一緒に一般の株式欄に入っています。それがREITだと知らなければ区別がつきません。

米国のREITとは税制上の制度なのです。総資産の多くが不動産であり、利益の95%以上を株主配当にする等の条件を満たせば、その会社はREITになります。REITとなることにより株主配当金が損金(経費)になるという特典が得られます。

この税制条件を満たさなくなればREITは普通の会社に戻ります。STARWOODというREITは条件を満たさなくなったためにREITから普通の会社に戻りました。

REITも普通の会社ですからこの税制条件を満たす限りは実際の業務も行います。「どの不動産を買い、どれを売る」というマネジメントや、「どのように管理する」というマネジメントが会社の根幹業務になります。

三菱地所さんが大損をして手放したニューヨークのロックフェラーセンターを購入した投資家グループは腕利きのマネージャーを送り込み、不良テナントを差し替え、環境整備をし、良質テナントを呼び込み、家賃をアップさせました。米国の不動産は収益が増えれば価格が上がります。米国の好景気という背景もあるものの、こうしてわずか4年で物件価格を倍近くに引き上げ転売するといいます。(ID不動産金融レポートH12.6.13)

これが米国の不動産ビジネスです。つまりうまくいっていない不動産を買い叩き、ピカピカにして価値をあげるのです。

REITは日本的な家主業務ではなくこのようなマネジメント業務です。マネジメントにより物件の収益を上げ、価値を上げ、REITの株価を引き上げます。これは「多少高くとも系列会社に管理委託させる」と収益が下がりREITの株価下落に直結します。

日本版REITのマネジメント


さて日本版REITはどうなるのでしょうか。日本版REITは通常の会社ではなく、改正投信法による特別な会社です。各証券取引所で上場されるにしても通常の株式とは別枠になります。日本版RETTは会社ではなく単に不動産をいれる入れ物、株式投資信託のようなものです。つまり実態はなく資産だけ保有するのです。だからマネジメントは外部委託が基本となります。

マネジメントは設立元の不動産会社等の関連会社に委託するのでしょう。果たしてマネジメントは日本版REITの投資家のためになされるのか、それとも設立元会社のためになされるのか…。たしかに法律は利益相反行為を禁じていますが、実際はどうなるのでしょうか。どこに仲介を頼み、どこに管理を頼むのでしょうか。

ただそんな心配はあっても日本の不動産についてマネジメントの質の競争が激化することは間違いありません。マネジメントが日本版REITの運用成績に直結するのですからです。管理費を安くする競争が始まり、それはREITと競合することになる一般のビルに波及します。

米国REITは銀行の貸渋りに苦しむ不動産会社が資金調達のため自らREITとなり投資資金を広く受け入れた歴史です。だからまず会社があり物があってから、お金が集まりました。そしてここ10年間は不動産値上りが続きREITも投資家もハッピーでした。

日本版REITは不動産ビジネス開始のためにまずはお金を集めるというスタートとなりました。

大きな不安は不動産価格動向です。値下がりが続けば投資家は日本版REITを見放します。

(ご参考)…アメリカの不動産進化論…それは「貸し渋り」から始まった

第222号1998年9月27日 



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