「財産のようなもの」って?




「財産のようなもの」か「財産」か…不動産も二極化の時代へ



バードレポート第334号2001年1月8日

新年おめでとうございます。今年が素晴らしい一年となるようにお祈りいたします。
正月のテレビCM「エイブルは賃貸仲介料・家賃の半月分」を見て正月気分が吹っ飛んだ不動産業者さんも多いようです。

宅建業法での原則は半月分ですが、例外規定の1ケ月分が実際には多くの業者さんで使われています。テレビを見た消費者はどういう行動にでるのか。マクドナルドはハンバーガーを半額にして売上を増やしましたが、エイブルさんはどうなるのか。

二極化の時代を迎えています。


IT関連と非IT関連。持ち家派と賃貸派。人気住宅地と不人気住宅地。勝ち組と負け組。

高家賃でもすぐ決まる物件と低家賃敷金礼金ゼロでもまったく決まらない物件。

値上がりすらある表通りの一等地と裏通りで以前のような連れ高もなく下がり続ける二等地。

何が二極に分けるのでしょう。

不動産の価値とは何でしょうか。立地環境と建物でしょう。そして面積や地形が適切な土地でなくてはいい建物も建ちません。それらがよければ高収益の不動産になります。収益が確実なら財産価値は確保できます。

日本では特有の借家制度のために「活用している不動産」は嫌われました。「立退料の恐怖」があるからです。借家人がいることはマイナス評価でした。そのために「活用していない不動産」「更地」に価値がありました。たとえ山の中でも更地なら価値があったのです。

しかし定期借家制度で常識が変わります。「立退料の恐怖」がなくなれば真っ当に活用中の不動産の価値が高くて当然です。

外資が参入し経済のグローバル化が浸透し、カネを生まない不動産は財産ではないという考え方も定着しつつあります。

「財産のようなもの」の財産価値


家賃の値下がりでアパートやビルを建てても採算の合わない土地、極端にいえば収益還元価格ゼロの土地が続出しています。

これら活用不可の土地は存在はしても財産価値なしです。価値は通常なら収益性か換金性です。どちらもなければ「財産」ではなく「財産のようなもの」です。

しかし「財産のようなもの」でも国は「財産」と考えて様々な課税をします。税負担を考慮すればこの「財産のようなもの」の価値はゼロでなくマイナスです。

「財産のようなもの」、特に活用困難な市街地農地や遊休地そして多くの貸宅地をベッタリと保有し続ける地主さんは税金への相当の覚悟が必要です。

そして地主さんも二極化進行中です。土地を価値で考えてそのためには財産の組み替えも辞さない人と、土地を面積で考えて現状にこだわる人とにです。

不動産も二極化


不動産は「財産」と「財産のようなもの」とに二極化しました。組み替えを覚悟した人は動かざるを得ません。

ベッタリと保有していた収益を生まない土地からキリッと所有する収益不動産への組替です。

収益不動産も土地重視から建物重視へと変わりました。土地が直接に収益を生むのでなく建物が収益を生みます。20坪土地上のペンシルビルを単独で持つより、たとえ全体の一部であっても大きく立派なビルのワンフロアや持分を選択するでしょう。そして建物管理や賃貸管理の専門家も注目され始めています。

ラストチャンス


景気対策とリストラ支援目的で98年創設の事業用買換特例があります。10年超所有土地建物を売却し、他の土地建物等に買換すれば税金はわずかで済みます。地域制限は一切なし。地方から都心への買換も、土地から建物への買換もOKです。

大蔵省は2000年末でこの特例を廃止の意向でしたが、土壇場で政治の腕力により3年間延命したそうです。3年後は分かりません。財産の組替をするのならこの特例があるうちです。


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