投資運用不動産バブル




ついに来た、投資運用不動産バブル。さあ、売り逃げの検討を。



バードレポート第337号2001年1月29日

2000年4月17日No.300 運用不動産バブルの予感?…役者揃った不動産投資ファンド・・・リンク

での予想は大当たりでした。

投資運用不動産バブル


昨年暮に東京都心のビルの入札売却がありました。「不動産会社をはじめ、ファンド運用会社や機関投資家など30社近くが応札。最高値は総額50億円程度と見られていた相場価格を大幅に上回る69億5000万円で、10社以上が60億円以上を提示した。」不動産経済通信2000/12/13号。

投資物件を買うことを義務付けられた資金が数千億円規模でうろうろしています。「なにかいい物件ありませんか」の声が響き渡っています。

これは不動産投資ファンドの資金です。改正投信法が施行され東京証券取引所は不動産投資信託の上場準備に入っています。

あとは「○○不動産投資ファンド」といった具体的な商品を揃えて顧客への営業活動に入るだけです。そして商品を揃えるためには投資用運用不動産を買わなくてはいけないのです。

地震国日本では地震リスク回避のために古い物件は避けざるをえませんが、都心部の築年浅くそこそこの規模の物件は不動産投資ファンドにとって魅力的です。数十億円単位となる大きめのまとまった優良物件、特にファンドのカタログ表紙に載せられるような見栄えのよいものは引く手あまたのようです。

米国ではこのような良質な物件があたりまえのように流通しているようですが、日本での売り物件は少ないようです。日本のオーナーさんはいい物件はなかなか手放しませんから。

時として売りにでて、入札ともなると前記の状況が生じます。

不動産利回りの低下


1年ほど前まではこれらの投資不動産の利回りは5%から10%の間でした。現在は利回りが急激に低下しています。利回り8%が4%に下がるということは物件価格が2倍になることです。

1億円の物件の収入が800万円なら利回り8%です。利回りが4%になるということは、収入が400万円に下がることではありません。800万円に対して利回り4%と逆算することで、物件価格が2億円に算定されることです。2億円に対して800万円は4%になります。

不動産投資ファンドに組み込む不動産ですから、高値(すなわち低利回り)で買ってしまうとファンドの成績が下がってしまいます。しかし買わなくては投資ファンドは商品化できません。やむを得ず「思い切った金額」で買うことになるのでしょう。

また商品化されるファンドの利回りはかなり低くなりそうです。住友不動産さんが大々的に売り出した証券化商品が利回り3%代でも売れ行きは好調なのを皆が横目で見ています。一般投資家は、銀行預金金利を標準にするのでしょうか、3%代でも魅力を感じるようです。不動産投資ファンドの利回りが3%でいいならば利回り4%で物件を買ってもいいことになります。

短期的で特殊な買い需要により投資不動産バブルが形成されています。当レポート昨年4月17日号の予想通りです。不動産投資ファンドの対象となる物件を所有の方は「売却」つまり「売り逃げ」の検討をしましょう。

 3年前にシカゴでゼル氏という著名な不動産投資信託(REIT)経営者にお会いし、REITとは「不動産賃貸業・不動産管理業」の証券化だと感じました。管理が悪いために収益も悪い物件を安く買い叩き、管理の力でその収益と価値を引き上げ、ファンドの価値も高めるのです。日本では単に「不動産そのもの」の証券化・小口化となりそうな気配です。なにやら米国のREITとは似て非なるものにも思えます。

上場後の不動産投資ファンドの時価総額が、組み込み不動産の時価合計額となるとは限りません。米国のREITではプレミアムのつく時も逆の時もあります。

高値買い物件のぎっしり詰まった高値ファンドを市場はどう判断するのでしょうか。一般投資家はどう反応するのでしょうか。そして日本の不動産投資ファンドにプレミアムはつくのでしょうか。

(ご参考)…運用不動産バブルの予感?…役者揃った不動産投資ファンド

バードレポート第300号2000年4月17日



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