賃貸管理の倫理性透明性




不動産賃貸管理業はどう変わる…求められる倫理性と透明性



バードレポート第339号2001年2月12日

賃貸建物の入居者は「家賃」と「共益費」とを支払います。「共益費」はビルなら坪何千円というように定額になるのが普通で、実際にいくらかかったのかは知らされないのが普通です。

米国で多いのは実額精算です。共益費は実額を負担するという考え方です。共益費部分の支払いをテナントが直接負担する場合(ネットレント)には分りやすいのですが、たとえ共益費込み家賃の場合(グロスレント)でも精算をすることが多いようです。

契約初年度は共益費込みのままですが、その初年度を基準として2年目以降は精算をします。

初年度の共益費(管理委託費や清掃・警備・設備メンテナンス等々を含む)実績を基準として翌年にその基準を上回る場合にはその分の差額分を賃料で調整することになります。

実額清算や賃料調整をしようとすれば、情報を透明にし公開することは必須です。大きなテナントになると証拠を要求することもあります。

日本では「共益費部分で儲けている」と公言する大家さんまでもいます。日本の共益費はブラックボックスです。

米国の不動産管理会社の仕事


米国では共益費は家賃とは切り離されてテナントが負担するものです。共益費が高ければそれを負担するテナントはオーナーに文句をつけます。オーナーが放置すればビルの評判と価値は落ちてしまいます。

オーナーは管理会社を替えるでしょう。管理会社は何の理由もなく1-2ケ月の事前予告で解約可能です。解約されないためには管理会社はサービスのレベルを常に高く保つしかありません。そして業務内容をオープンに報告せざるをえません。

「外注清掃費はいくら」と正直に報告することがスタートです。そこで上乗せやリベートをとることは倫理上問題となります。

管理会社として必要な利益は堂々とフィーとして請求し、清掃費修繕費の上乗せ等をしてオーナーやテナントの知らないところで儲ければルール違反です。

管理会社の業務は、物件管理を通じて、オーナーの利益を最大化することなのです。

それは共益費総額を圧縮し、サービスを高めて、優良テナントに喜んで入居継続してもらうことでもあります。それによりビルの価値が上がるのですから。

競争に生き残る管理会社は、業務レベルも高く、倫理的に信頼でき、顧客の財産価値を高める会社です。社会から信頼される会社となります。その結果として米国での不動産管理会社のマネージャーは社会的ステイタスも給与水準も高いようです。

CPM資格の日本参入


CPM(CertifiedPropertyManager

「公認不動産管理士」と訳すのでしょうか)という資格が米国にあります。この資格の統括団体は1929年大恐慌を契機にできました。倒産や家賃踏倒しが横行する時代にビルオーナーの信頼を得るために設立されたといいます。信頼を得るために厳しい倫理規約を持ちます。

CPMの資格認定も倫理に重きが置かれています。「客に黙って儲けてはいけない」のです。

このCPM資格が日本に入ります。「国際CPM協会」が設立され、米国から講師を招きCPM研修を行い、最終的にはCPMの資格認定まで行うようです。

日本は証券化ブームです。証券化された不動産は多数の投資家の財産です。その不動産管理とは他人の財産を預る仕事。それは銀行と同じです。倫理性と透明性とが求められて当然です。



国際CPM協会(IREM JAPAN)

共益費は誰のものか


東京都住宅供給公社は共益費の支出明細を公開しています。

そしてある団地について共益費の過去10年分の余剰額を入居者に返還します。入居時の契約書では「返還しない」となっていますが、共益費の余剰金は入居者のものだとしての返還です。

何年も前の退去者をもわざわざ探し出して、その居住期間分を返還します。さてあらためて共益費とは誰のお金でしょうか。

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