不動産価値と賃貸管理業




不動産価格は収益と利回り…価格を決めるのは賃貸管理業



バードレポート第345号2001年3月26日

公示価格は全国平均で10年続落し二極化が顕著のようです。

東京都心部では、投資運用不動産バブルが進行中です(

バードレポート337号参照)。証券化対象の優良物件はここ1年で数割は値上がりしています。土地値を計算すると土地値は公示価格の倍になるものもあるようです。


これらの物件は土地いくら建物いくら合計いくらとして、価格査定されているのではありません。収益力を利回りで逆算して価格が算出されます。

年間純収益8000万円で利回りを8%とすれば8000万円÷8%=10億円となり価格10億円です。

しかし利回りが4%までに落ちると、物件価格は8000万円÷4%=20億円となり2倍になります。利回りが半分になれば価格は倍に値上がりです。

利回りは「国債利回り+リスクプレミアム」といわれています。安全な国債の利回りを基準にして、不動産という危険な財産ゆえのリスクを勘案するのです。不動産利回り4%で国債が1%ならば不動産のリスクに対して3%を上乗せしていることになります。もし国債が4%に上昇すれば不動産を同じ4%で買う人はいないという理屈です。

もっとも現在のバブルは買主の過当競争で利回りが下がってしまったのが理由のようですが。

金利が上がったら?


ゼロ金利から金利が急に上がったらどうなるでしょうか。

国債が4%まで上がり、リスクプレミアムが4%ともなれば不動産利回りは8%です。前記の物件価格は20億円から10億円へと半値に逆戻りです。

ただし金利上昇は景気回復局面のはず。だから家賃も上がるはず。家賃が倍の1億6000万円まで上がっていれば、利回りが8%に上がっても価格は1億6000万円÷8%=20億円のままです。

家賃が先か金利が先なのか…悩ましい問題に直面する時がいつか来ます。

金利が上がるとマンション価格はどうなるでしょうか。

現在のマンション価格は買い手の購買能力に応じて決めている側面もあります。住宅ローン金利が急騰して借入可能額が半分になればマンション価格もそれに見合って下がるでしょう。しかし景気がよくなり給料が倍になり返済能力も倍になっていれば住宅ローン金利急騰でも価格に影響はないかもしれません。

バブル以前の右肩上がり経済とは違う値動きもあるはずです。

収益物件価格は誰が決める


収益物件の価格は何が決めるのでしょうか。価格は収益力と利回りとで決まります。

収益力は「収入−支出」です。物件を安くきれいに管理して家賃収入を引き上げることで、その物件の収益力はアップします。そして絶えず改修を加えて競争力を維持することでその収益力は安定的なものになります。

安定的な収益力により価格が決まるのです。これを決めるのは不動産賃貸管理業の手腕です。

土地神話のもとで不動産が値上がりした時は、良い管理でも悪い管理でも値上がりしました。

しかし不動産価格が収益力に依存するようになれば管理業者の手腕により価格が決まることになります。そして公示価格は更地価格の目安とはなっても、収益物件においては意味のないものになります。

また不動産価格は売って初めて明確化します。その時に価格を確定するのは管理履歴です。

「こんなに収益力があるよ」と口で言っても、入退去履歴や管理費明細その他の過去からの履歴を立証できなければ価格は下がります。立証されないものはダメとして考えられますから。

特にノンリコースローンでの融資審査はこれらに厳密です。しっかりした管理履歴を提供できなければ買い手への融資は絶望的となり高い売買価格の実現もできなくなります。

管理履歴を確保するのは物件価値を最大化するためです。そしてこれも不動産賃貸管理業でしかできません。管理業が不動産価格をつくる時代は目前です。 



ついに来た、投資運用不動産バブル。さあ、売り逃げの検討を。

バードレポート第337号2001年1月29日

 


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