市街化区域拡大




都市計画法改正で市街化区域拡大?…評価が低いうちに贈与



バードレポート2001年4月2日 第346号

改正都市計画法が2001年5月18日に施行されます。

「線引き」と「未線引き」


日本国内の都市計画区域は「線引き都市計画区域」と「未線引き都市計画区域」とに分けられています。この線引き区分は国が行っています。そして「線引き都市計画区域」は「市街化区域」と「市街化調整区域」とに分けられています。この区分は都道府県が行なっています。

「線引き」と「非線引き」


今回の改正で「線引き」と「未線引き」との区分が、「線引き」と「非線引き」とに変わります。

現行での各都道府県は、「線引き都市計画区域」と国が定めた土地に限って「市街化区域」等の指定ができるだけです。

改正法では「線引き」にする・しない、つまり「線引き」にするか「非線引き」にするかについても都道府県が定めることになったのです。(ただし3大都市圏については「線引き」とすることが強制されます。)

3年内のマスタープラン策定


各自治体がマスタープランを策定します。自治体によって開発推進と開発抑制とに分かれるでしょう。ですからどう進むのかは自治体次第でしょう。

ただ、はっきりしていることは、これまでずっと長い間、線引きの変更がなかった、あるいは市街化調整のままだった土地であっても、マスタープランの策定により見直しのチャンスがやってくることです。

各自治体が都市計画区域の整備・開発・保全の方針(マスタープラン)を法施行日から3年以内に決定します。つまり2004年5月までにチャンスが回ってくるかもしれないということになったのです。


例えば次のような指定替えが想定されます。例えば…

●現行「未線引き」→「線引き」で「市街化区域」

●現行「市街化調整区域」→「市街化区域」

駅から近いのに市街化調整区域のままの土地や、近くまで市街地になっているのに未線引きのままの土地が市街化区域に編入される可能性があるのです。

これらの土地の市街化区域への編入は、その土地の価値のアップを意味します。

逆に、現行「市街化調整区域」→「非線引き」もありえます。

市街化区域編入後の税金


喜ぶ土地所有者も多いでしょう。しかし税金に泣くことになる方も多いはずです。

固定資産税と都市計画税とでの土地の税負担は確実にアップします。また赤字に苦しむ市町村はそれを望むかもしれません。

市街化調整区域内農地が市街化区域内農地となれば、宅地並み課税となります。そしてそれが3大都市圏なら生産緑地指定の問題も生じます。

最後に確実にやってくるのは相続税アップです。価値が上がるということは相続税評価も上がることです。市街化区域に編入されれば、相続税評価額の恐るべき上昇は覚悟しなくてはいけません。

指定替えになると確信できる土地やなりそうな土地は、今のうちに贈与等をしましょう。

早めの相続対策を


市街化調整区域としての低い評価額のうちに、子等の相続人等に所有権移転してしまいます。そうすれば所有権を移転した後に評価アップしたとしても相続税には影響が及ばなくなります

所有権移転は贈与か売買です。贈与ならば、単純に相続税評価額に対して贈与税がかかります。納税義務者は子です。

親子間の売買ならば、その土地の時価(相続税評価額ではありません)を算定して、その金額で売買します。親が売ったことになるので、親に譲渡税がかかります。なお親子間売買では時価より売買価格が低ければ、相続税評価額とはかかわりなく、時価と売買価格の差額に対して贈与税がかかります。

市街化区域編入の可能性のある土地があれば、自治体の動向に注意しながら、方向を定めなくてはいけません。



「既存宅地制度廃止」は

都市計画法改正で市街化調整区域の既存宅地制度が廃止

バードレポート第327号2000年11月13日
参照

「容積率移転制度」は

「容積率飛ばし」による容積率売買が日本でも可能になる

バードレポート第298号2000年4月3日
参照



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