終身建物賃貸借契約




終身建物賃貸借契約と期間付死亡時終了建物賃貸借契約



バードレポート2001年6月4日 第354号

定期借家制度に続いて、新たな建物賃貸借制度が始まります。

終身建物賃貸借制度


「夫婦が死ぬまでの期間」の定期借家契約といえるものです。

60歳以上の高齢者等が自らの居住用の住宅を借りるにあたり、一定の契約を行えば、建物賃貸借契約について賃借人が死亡した時に契約が終了する旨を定めることができます。これが「終身建物賃貸借契約」です。

賃借人が死亡してもその配偶者は終身借りられるという規定になっていますので、「夫婦が死ぬまでは」その借家に住み続けることの確保が法的に可能になるのです。

貸主の条件


この契約の貸主になるには条件があります。一定の資力と信用と能力があるものであり、都道府県から事業認可を受けなくていけません。

段差のない床・浴室等の手すり・介助用の車いすで移動できる幅の廊下その他高齢者対応しているか、どのような契約条件として、どのように管理するか等が審査されます。

家賃の授受


権利金その他の借家権設定の対価の授受は禁止されますが、家賃は全額又は一部について一括前払いも認められます。ただしこの場合には家賃算定の基礎の明示が必要です。

(いつ死ぬか不明なのに家賃全額をどう算定するのでしょうか。保険数理を使うのか、それとも実務は生命保険や年金保険そのものを使うのでしょうか。)

お試し入居の定期借家契約


いきなり「終身建物賃貸借契約」を締結することは不安かもしれません。そこで1年ほど住んでみてそれでよければ契約を締結すること、つまり仮入居制も法律に織り込みました。

仮入居の申し出があった場合には期間1年以内の定期借家契約(つまり仮入居の契約)をします。仮入居を経験して納得できれば、本契約となります。

貸主からの解約


対象の住宅が老朽損傷等により住宅として適正なレベルを維持するのが困難となった場合、及び賃借人が長期にわたり居住しなくなることにより住宅を管理することが困難となった場合には、貸主は都道府県の承認を受けて解約することができます。

逆にいえば、それ以外は解約不可ということです。なおこの解約に際しては借地借家法の正当事由の規定は適用されません。

借主からの解約


任意の解約は6ケ月前予告で可能です。老人ホームへの入居や親族との居住のための場合等では1ケ月前予告で解約です。

解約条項については賃借人に不利な特約は無効になります。

賃借人死亡後の配偶者


賃借人が死亡すれば、この賃貸借契約は終了することになります。しかし残された同居配偶者や60歳以上の同居親族が望めば、引き続きその望んだ者が終身建物賃貸借契約を新たに締結することになります。

期間付死亡時終了建物賃貸借


終身建物賃貸借契約の応用として、期間付死亡時終了建物賃貸借制度が設けられます。

定期借家契約と終身契約とを組み合わせて、いずれか早い方が期限となる、というものです。

50年の定期借家契約と終身契約を組み合わせれば、50年後か死ぬまでがいずれか早いほう、ということになります。


この場合にも残された同居配偶者や60歳以上の同居親族が望めば新契約は締結されますが、この50年の期限は変わりません。

つまり50年後には必ず契約が終了することになります。

リバースモーゲージ変形型


老人が自宅を売却し、それを自ら借り受ければ、リバースモーゲージ(高齢者向けの自宅担保かつ死亡時自宅売却を前提とする年金的な終身借入)の売却先行の変形型ともなります。

この賃貸借契約は「高齢者の居住の安定確保に関する法律」に規定され2001年4月6日に公布、この賃貸借契約については公布後4ケ月以内に施行されます。


cats_back.gif





バードレポートとは


 
clip_blue_1.gif




前号

次号


関連する項目
不動産ビジネス手法
不動産賃貸経営
相続税対策申告
定期借地権定期借家

このレポートと同じ年分リスト
2001年リスト




あんしん生命資料請求
  • 使わなかったら払った保険料が全額戻ってくる医療保険

保険ショップインフォ
  • 地域から探す
  • 保険ショップの使い倒し方

保険ショップ


バードレポート

Google
Web検索
当サイト検索

バードレポート項目別
不動産ビジネス手法
不動産賃貸経営
不動産と金融会計
定期借地権定期借家
不動産証券化
債務整理と企業再生
不良債権処理
債務処理の税務
相続税対策申告
路線価評価相続評価
物納と相続税調査
譲渡税買換特例
住宅税制住宅減税
固定資産税
税制改正
その他不動産税制
その他税制
相続対策と遺産分割
生命保険
その他不動産関連
その他
トピックス版・年別リスト
カネボウ劇場
発行元情報

バードレポート発行順
発行年順リスト
clip_blue_1.gif
clip_blue_3.gif