中古住宅保証制度




中古住宅保証制度…駆体5年・雨漏り2年が保証される。



バードレポート2001年7月9日 第359号

2000年4月に「住宅の品質確保の促進等に関する法律」が施行されて、新築住宅の瑕疵(カシ)担保責任が最低10年になりました。つまり10年保証が義務化されたのです。

この法律の国会審議で「新築はこれでいいだろうが中古はどうするんだ」との意見がでて、中古住宅についての保証制度が1年遅れの2001年4月にスタートしました。財団法人住宅保証機構の「中古住宅保証制度」です。

中古住宅の売買契約にあたって、まずその住宅を検査し、それが一定レベルの物件ならば一定期間はその保証を行います。数万円の経費で済みます。

住宅のうち基礎・柱・屋根等の構造耐力上主要な部分は5年、雨水の侵入を防止する部分は原則2年です。その間の雨漏りや住宅の傾きが起きても修理費用の大部分を財団が補填します。

保証制度の対象となるのは、


対象は、売買される戸建中古住宅で築15年以内のものです。

そして新築時に公的な中間検査がされているとの条件があります。
そのために具体的な対象はそのほとんどがかつて公庫融資を受けた建物になります。公庫融資を受けているなら中間検査がなされていますから。また建物の半分以上が増改築されていると対象外です。

財団の行う現場検査を受けるのが条件になります。

この検査は建物を目視で確認し、必要な部分は測定器により計測するという検査で半日程のもののようです。この財団には新築住宅保証業務のために全国で1000名の検査員が在籍しそのうち選りすぐり100名が中古検査にあたるといいます。

ちなみに検査費用には3万円程がかかります。検査結果がダメとなればこの3万円は無駄になりクレームのもとです。そこで財団では一般向けに「中古住宅保証制度ハンドブック」を用意し基準を公開しました。

仲介業者さんがこの基準で事前確認してから「経費はかかりますが、検査しましょうか」という安全なステップを踏めます。そうして慌てて修繕してから検査を受けることも可能です。

また売主は買主に対して住宅履歴書を渡さなくてはいけません。いつどのような増改築や修繕をしたのか・現在雨漏りしているか、等を記入し署名押印します。実際に忘れていたり転売された住宅もあるので「わからない」という答えも用意されていますが、雨漏りは「わからない」というわけにはいきません。

手続と保証


検査でOKとなれば、保証料約4万円(床面積100平方メートルとして)を支払って終わりです。保証料は売主・買主・その他だれが払ってもかまいません。

5年内に問題が生じれば、売主又は買主に保証がなされます。売買契約で瑕疵担保責任が売主にあれば売主に払われて、それが売主から買主に払われることになります。瑕疵担保責任無しの場合は直接買主に払われます。

その金額は実際の修繕費用から免責額10万円を差し引いた額の80%又は95%です。

流通の現場ではどう変る


中古住宅の売買にあたって、売主は長期間の瑕疵担保責任は負いたくないと考えるのは当然です。買主は契約がどうであれ何かあれば文句をいいます。中間に入った仲介業者は板ばさみで苦しみます。そこへ登場する数万円での保証制度です。

設備や主要部分以外は保証対象外。新築時に公的中間検査を受けていない建物は不可。戸建が対象なのでマンションも不可。

マンションでは保証の対象となる構造耐力上主要な部分の多くが共用部分だからだそうです。「たった5年か」との声もありますが築15年の住宅なら築20年までは保証するということです。

限界はあるものの、戸建中古住宅の流通には大きな変化が生じるでしょう。

中古住宅売買時の不安の一部は数万円で解決できます。

(財)住宅保証機構



http://www.ohw.or.jp/


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