REITと現物不動産




不動産投資信託と現物不動産…利回りと配当の仕組みが違う



バードレポート2001年8月6日 第362号

日本版REIT(リート・不動産投資信託)が東京証券取引所にいよいよ公開されます。

新商品は分らないことばかり。まず現物不動産と比べましょう。

(1)REITに1000万円投資して4%の40万円が配当されました。

(2)投資マンションを1000万円で買ったら家賃から経費固定資産税等を払って手残りが40万円でした。利回り4%です。


同じように見えますが…。

不動産利回りとREITの利回り


もし投資マンション1000万円のうち500万円を金利2%の借入金でまかなえば、金利は年間10万円です。投入する自己資金は500万円であり、この500万円に対する収益は40万円から金利10万円を差し引いたの残り30万円です。500万円に対する利回りは借入の効果で6%になります。

REITの利回りというものはこの6%に相当するものです。投資家が1000万円を出資して投資するとREITが(例えば)1000万円を金融機関からローンします。そして合計2000万円の物件を買って、そこから借入金利を払って、残りが配当されます。

つまりREITでは最初から借入が組み込まれて、現物不動産に比較して、底上げされた利回りになっているのです。

だからREITの利回りはREITが所有している現物不動産の利回りより底上げされます。一般の現物不動産と比較するときは注意点になります。なお借入割合はREITにより異なります。借入割合が高ければ利回りが高く表示されることになり、REIT間の比較ではこの割合は重要です。

不動産の配当とREITの配当


投資不動産からの手取40万円はまさに実際の不動産の収益です。ところがREITからの配当40万円は何なのか分りません。

「配当可能利益の90%超を配当すること」と定まっているだけです。

出資1000万円あたりの経費等支払後の純収益50万円で減価償却が10万円としましょう。利益は40万円です。配当すべき金額はその90%超で36万1円です。

つまりREITには50万円の現金が残ります。しかし計算上だけでの経費である減価償却費を差し引くと計算上の利益は40万円。その90%の36万円超を配当すればいいのです。また利益全額40万円配当したとしても10万円がREITには留保されるのです。修繕改修等のための積立が必要ですから、幾ら残せばいいのかは各REITが決めることになります。

同じケースで36万1円配当のREITもあればそれ以上配当するREITもありえるわけです。

現物不動産と違い、REITの場合の配当は、REIT自身が決めるのであって、それが実際の不動産からの収益そのままということではありません。

なお投資家へのREITの配当は「配当所得」なので源泉徴収がなされ、売却時は「有価証券譲渡」としての譲渡所得課税です。

何が公開されるか


投資マンションを買ったならば、登記簿に所有者の名前がでますし、どこに幾らで貸したかを知るのは当然です。

REITではその所有ビルの登記簿に投資家の個人名がでることなど当然ありませんし、どこに幾らで貸しているかも不明です。

主要テナントについては年間賃料等を公表することになっていますが、事情によっては公表不要とされていますので、まず公表されないでしょう。

だれが管理するのか


不動産をどう管理運営するのかで収益は大きく変わります。

昔の株式投資信託は、親会社の証券会社が手数料稼ぎをするために売買を繰り返すことがよくあったようです。顧客利益より親会社利益優先です。

REITも似たような構図になる可能性もあります。REITの胴元の不動産会社の関連会社が管理運営を引き受けることになりそうですから。顧客利益と親会社との利益相反の心配がどうしても残ります。

たとえば「手数料値切ってよ」が言えずに、逆に「うちに発注しろ」と命令されるのです。



「日本版REIT」で不動産のマネジメント競争が始まるか

バードレポート 2000年8月28日 第317号



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