貸宅地物納




貸宅地物納の実務…借地契約の改訂と地代の値上げ



バードレポート2001年8月27日 第365号

更地なら物納が有利か売却が有利か微妙なことが多いでしょう。しかし、借地人に貸している土地、貸宅地の場合には物納が有利なことが多いはずです。

貸宅地の物納は原則可能です。「他に更地があれば、国は貸宅地を受け取らない」などとの噂がありますが、手順さえ踏めばそんなことはありません。

面積を揃えること


物納のためには、まず測量と地積更正をしなくてはいけません。これが物納手続の前提になります(当レポート前号参照)。

借地契約書の整備


次のステップは借地契約書の整備です。借地対象面積を訂正しなくてはいけません。

そして図面添付で借地範囲がどこまでになっているのかとの確認書を借地人から頂かないといけません。

問題は地代です。物納によりその貸宅地は国有財産となり、国有財産には一定の貸出基準が設けられており、その基準で国は借地人に貸し続けることになります。物納の段階でこの基準を満たすことを求められます。


そのために地代がこの基準より低ければ地代値上げをしてから物納しなくてはいけません。

借地人が応じなければ物納は困難になります。「解決金を支払うから、値上げをして下さい。」という常識から見て何とも不思議なお願いを地主から借地人にすることにもなるようです。

個人借地人の住宅敷地については、常識的な地代額ならば物納は可能なことが多いでしょう。しかし、店舗の敷地だったり法人借地人の事業用に使われていたりすると営利用として多額の地代値上げを求められることもあります。

その他の契約条項にも注意が必要です。一般の市販借地契約書の内容ならば心配ありません。しかし、建替自由の特約があったり、更新について特別な定めがあったりすると、その修正を国から求められます。また建物登記名義人と借地契約当事者が同一人でなくてはいけません。

貸宅地の物納は、測量・地積更正・必要なら地代値上げ・契約書整備というステップを踏んで物納となります。

物納予定の貸宅地については、生前にこれらの対処をしておくと相続税納税も楽になります。

自用底地物納


特殊な物納として自用底地物納といわれるものがあります。これは他に納税ができない場合に認められるもので、建物は相続人に残したままで土地だけを国に貸宅地の評価額で物納してしまいます。

物納後の相続人は借地人になってしまうのです。国が地主となるわけで国に地代を払うことになりますが、もちろん固定資産税は不要になります。(バードレポート320号参照)

国が地主になったあと


貸宅地を物納財産として収納した後の国は、借地人にとっては「いい地主さん」でしょう。

借地人は国に地代を払うことになります。税金の納付書のようなものでの納付になり、地主さんとのわずらわしいお付き合いが不要になるので、借地人さんからは喜ばれるようです。

国が貸宅地を借地人以外の第三者に売却することはありません。一方で借地人は原則1年経過後なら希望時に国から貸宅地の払い下げを受けられます。

借地人は土地を借りているときは借地借家法に守られた強い権利を持っていますが、いざ売却等処分しようとすると地主の承諾が必要で自由になりません。

ところが国が地主なら、貸宅地を払い下げてもらい、即座に旧借地権と一緒に完全所有権として売却が可能になります。安心安全な借地権処分ができます。

国からの払い下げは「時価」で、公示価格等を基準とします。「安くしてくれれば買う」の交渉は残念ですが難しいでしょう。


なお借地人の建替えについて国は建替承諾料は要求します。しかし契約期間満了時の更新料は、現在のところでは、国は借地人に要求していないようです。



「アパート敷地」や「自宅敷地」も物納できる…自用底地物納

バードレポート2000年9月18日 第320号



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