REITと上場会社




不動産投資信託と上場不動産会社…経営と税務が違うだけ



バードレポート2001年9月17日 第368号

上場不動産会社と不動産投信


東証一部上場企業に「ダイビル」さんという会社があります。

約20棟の賃貸物件を所有し、発行株式時価総額は約1000億円、会社の負債が1000億円あります。売上の72%が不動産賃貸収入です。一株あたり税引前利益は55円、税引後利益は32円、株主配当は7円です。株価は817円(2001年9月14日)でそれぞれ株価に対し6.7%・3.9%・0.9%になります。

不動産投資信託とは投資法人という法人であり、その株式(正式には「投資口」)が投資対象です。今回上場した2つの不動産投資信託の資産総額(資本と借入)は1000億円と2500億円とです。賃貸事業がほぼすべてで、株主配当は株価の4%程度です。

両者とも売上のほとんどが不動産賃貸でありそのスケールも利益水準も近いようです。そして両者とも法人です。株式会社と投資法人という法人格の違いはあるものの、その株式が東京証券取引所で流通しているということは同じです。

違いの第1点…ダイビルさんには100人の社員がいて経営の意思決定や不動産管理運営を自ら行います。一方、不動産投資信託は不動産を入れる箱に過ぎずに、意思決定や管理は外部に委託します。(アメリカの不動産投資信託は自ら運営します。)

違いの第2点…ダイビルさんの株主配当は税引後利益から支払われます。一方で不動産投資信託の配当は税引前利益から支払われます。ダイビルさんは利益に対してまず税金約40%を支払い、その残りから株主に配当します。配当額は会社が決めます。それに対して株式投資信託は利益の90%以上をまず株主に配当します。株式投資信託のこの株主配当は法人税上で損金になります。この配当をした残りに対して法人税が課税されます。

一方は自らで意思決定し自らで管理し配当も自らで決定しますが、配当金は損金になりません。一方は自らでの意思決定はできず利益のほとんどを配当しますが、配当は損金になります。 

不動産を所有し賃貸する会社ということでは同じなのです。

アメリカの不動産投資信託


STARWOODという「不動産投資信託」はある日から「一般の会社」になりました。アメリカでの不動産投資信託とは税制上の特例です。売上のほとんどが不動産賃貸収入であり利益のほとんどを配当すれば、配当金が損金になるという特例のことなのです。日本のように「一般の会社」と「不動産投資信託」とが別制度というのではありません。みな「一般の会社」なのです。

アメリカであればダイビルさんは不動産投資信託と比べられるでしょう。株式時価総額と所有不動産時価総額とが比べられ、プレミアムがついているの、ディスカウントされているのか。不動産投資信託なら利益の90%以上が配当されますが一般会社であるダイビルさんはどうなのか。また日本では一般の会社なら不動産投資信託とは違い、自らで意思決定運営しますからその経営能力が不動産投資信託よりも株価に反映されるはずです。

不動産投資信託の使われ方


不動産投資信託は不動産開発ビジネスや投資ファンドの出口として使われそうです。

土地を仕入れビルを建てテナントを入れて利益を出します。ただし今までは最終所有者が決まらなければ踏み出せませんでしたが、これからは不動産投資信託に売却する前提で進めます。

非公開不動産投資ファンドが増えました。これらファンドには期間があります。期限がくればどこかに売らなくてはいけません。不動産投資信託に安定的に売却できるようになります。


不動産投資信託が投資意思決定を委託する先は、その不動産投資信託の株主利益のために判断をするはずで、「買うべき物件とその値段」の判断をしっかりするはずです。だから心配不要のはずなのですが…。

様々な不動産投資信託が上場されます。自主運用が制度的に可能となるかは今後の課題です。
不動産投資信託・REIT
20010910…不動産投資信託への課税・その個人投資家への税金
20010806…不動産投資信託と現物不動産…利回りと配当の仕組みが違う
20000828…「日本版REIT」で不動産のマネジメント競争が始まるか
19980803…証券化で不動産所有はどう変わるのか……REIT
19980727…不良不動産を価値アップさせ公開するビジネス…REIT





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