入居保証金担保で借金




建物賃貸借の入居保証金担保の借入金…質権設定の方法は



バードレポート2001年10月15日 第372号

保証金への質権の二重設定


ある会社がテナントとして昭和63年に賃貸借契約を行い、入居保証金約1億円をオーナーさんに差し入れました。

この会社は同年にこの差入保証金を担保にA社から借入をし、「保証金返還請求権について質権の設定」をしました。その際にA社は賃貸借契約書と保証金預り証のコピーを受取り、オーナーさんから確定日付のある質権設定承諾書をとったようです。

そして平成9年に、この会社はこの同じ差入保証金を担保にB社に銀行借入の保証をしてもらいました。B社はコピーではなく賃貸借契約書と保証金預り証の原本を受取り、オーナーさんに内容証明で通知しました。

同じ保証金に二重に設定された質権について、A社のものかB社のものかが争われました。

平成12年4月27日東京地裁判決ではA社の勝ちでした。

民法では、質権の設定については、目的物の引渡によって効力が生じるとなっています。また債権の証書があるときにはその証書の交付によって効力が生じるとなっています。

A社の場合には、契約書の原本の交付引渡を受けておらず、コピーしか受け取っていません。そこが問題になりました。

賃貸借契約書に保証金についての記載があるので、この賃貸借契約書が債権の証書にあたる。しかしひとつの契約書の中に賃貸借の定めと保証金の定めがあるので、この契約書を分離して交付できないのは仕方がない。だからコピーによることはやむを得ないのである。よって先に質権を設定したA社の勝ち…というのが判決です。

契約書原本を信じたB社はこれでは収まりません。

平成13年1月31日東京高裁判決では、逆転しB社の勝ちです。

法律が「証書の交付によって効力が生じる」となっている以上は、コピーだけ受け取って、証書原本を受け取らなかったA社のミスであって、A社の質権は成立していない。よってB社の勝ち…と言うのが判決です。

法律に「交付」とある以上は、「交付」が当たり前のはずですが、そうでもありません。実務は「コピー」で行われていることも多いようです。

賃貸借契約書の原本は実際の借り主が保管していないと不便だから、という理由です。そのためにやむを得ずコピーだけでの質権設定がなされています。

質権設定についてオーナーさんに通知したり承諾を得たりするのでまあ問題は起こらないだろう…ということのようでした。

そんな商習慣はこの東京高裁判断で変わらざるを得ません。

オーナーさんの二重払い


オーナーさんも面倒です。このケースでオーナーさんがA社に支払ってしまうと、あらためて正当な質権者B社に支払いが求められてしまいます。保証金を二重に返済しなくてはいけなくなるかもしれないのです。

オーナーさんは契約書原本が渡されたかどうかなど知らないのですから。


金融機関ばかりでなくテナントをかかえたビルオーナーにも注意が必要な判決です。

マイカルの資産担保証券


スーパーのマイカルさんが民事再生法を申請しました。それによりある証券が紙屑化します。

マイカルが所有する店舗にマイカルのグループ会社が入居します。そのグループ会社がマイカルに入居保証金を入れて(入れたことにして?)その保証金返還請求権を担保に証券を発行し一般投資家に販売しました。

ABS(AssetBackedSecurity資産担保証券)と呼ばれる、資産の証券化の手法です。

マイカルはこの保証金について返済できなくなりました。ここでの保証金返還請求権という資産はマイカルグループ内での計算上の資産であり実態なく破綻により紙屑です。資産担保の証券でなく、会社の信用力担保の社債と同じだったのです。

似たような不動産証券化商品もあります。ご注意あれ。



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