賃貸物件の避難訓練




賃貸物件の所有者の責任・避難訓練は何のために行うかは



バードレポート2001年10月22日 第373号

賃貸ビルのオーナー責任


賃貸ビル内に賃借人の経営するサウナがありました。そのサウナで火災が発生し、人が亡くなりました。この損害賠償責任が裁判で争われました。

民法717条は「建物等の土地の工作物の建造や保存に不完全な点(瑕疵)があって他人に損害を与えたときは、まずその占有者が損害賠償をしなくてはならない。ただし占有者が十分な注意をしたにもかかわらず損害が発生したならば所有者が賠償しなくてはならない。」と定めます。

このサウナは大手不動産会社の所有する賃貸ビルで、テナントが賃借人として入居し、サウナを経営していたものです。そしてこの両社が訴えられました。

経営する賃借人が責任を負うのは当然として、所有者に責任があるかがポイントとなります。

このビルの賃料は売上歩合であり、またテナントの内装等についても所有者と事前協議が求められ、また管理上必要なら所有者はテナント部分に立ち入れるというようになっていました。

判決では所有者も、事実上部屋の内部について管理支配し、その瑕疵を修補しえる立場にあり、必ずしも十分な管理能力のない賃借人と共同して管理しその瑕疵を修補すべき立場にもあるのであり、賃借人同様に占有者の立場にあるとして、所有者に対しても損害賠償を命じました。(東京地裁昭和55.4.25)

賃貸住宅のオーナー責任


築7年の4階建て鉄筋コンクリート造の賃貸マンションがありました。この401号室でガス湯沸器の不完全燃焼がありました。そして一酸化炭素が湯沸器の排気管にあいていた腐食穴を通り直接401号室天井裏にのぼり、配管の隙間又は壁の隙間を通り、402号室に流れ込みました。そして402号室の住人が一酸化炭素中毒になってしまいました。

402号室の被害者は賃貸マンションの所有者を訴えました。

所有者は、この賃貸マンションは住宅金融公庫の融資のもとに建築され、市の検査6回、公庫の検査3回を受けるなど、一般住宅に比べ、極めて厳重な検査を経て、設計図どおりに建築されていること、建築が適法に行われていることを各確認されたうえ、使用に供されているものだと主張します。

判決は、建築基準法等の法規制は建物の構造等に関する最低の基準を定めたものに過ぎないとし、共同住宅ではある居室に生じた災害を他に及ぼすことがないように各居室の気密性が維持されるべきであるにもかかわらず、界壁に間隙が存在したため、ある居室から発生した一酸化炭素が隣室に流出し、隣室の居住者が一酸化炭素中毒の傷害を被ったのであり、この建物は、鉄筋コンクリート造り共同住宅として通常備えているべき構造ないし機能を備えておらず、設置保存の瑕疵があるものだとして、オーナーに損害賠償を求めました。(名古屋地裁昭和58.12.15)

賃貸物件のオーナーの責任


防火設備その他建物に瑕疵(不完全な点)がなければ、オーナーに責任はありません。しかし瑕疵があった場合はまずはテナント(占有者)の責任ですが、テナントが十分な注意を果たしていたとすれば、オーナーの責任となります。

避難訓練は何のためにする


あるアメリカのプロパティマネージャーからお聞きした話。

定期的にテナントの従業員を集めて、緊急避難マニュアルを配ります。そして避難訓練をきっちりと行い記録に残します。

これは何のためでしょうか。

もちろん緊急時に人的被害を出さないためです。しかしオーナーや管理会社にとっては、しっかりと管理しているという実績を残すためです。

いざというときに損害賠償を訴えられても、「ちゃんとマニュアルまで配って、きっちり訓練までしました。私の責任は果たしています。」と言えるようにするためなのです。

それがビジネスなのでしょう。


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