不動産売買の引渡時期




引渡は来年に・贈与は年内に・払い込みは年内にまとめて



バードレポート2001年11月5日 第374号

あっという間に年末です。

売買契約引渡は来年に


不動産売買では「年内にさっぱりしましょう」との声、でも待ってください。年内に契約をしても、年内引渡とするか来年引渡とするかで税務が違います。

譲渡所得でいつが譲渡日なのかは「契約日」又は「引渡日」のいずれかの選択になります。


年内引渡なら今年の所得ですが、来年引渡ならば今年の所得とするか来年の所得とするかの選択ができます。来年の所得になると次のような差が生じます。

(1)申告納税が1年間伸びます。

今年の所得なら来年3月15日に申告納税ですが、来年の所得なら再来年の3月15日の納税申告です。低金利下ですが1年間の運用が可能になるのです。

(2)買換制度を使うのなら買換期限が1年間先に伸びます。

居住用や事業用の買換で今年の所得としてしまうと買換資産の取得期限は来年末ですが、来年の所得なら再来年末になります。買換資産の取得は時間がかかるものです。特に新築物件の場合には遅れがちです。余裕を持ったほうがいいのです。

(3)売却損が生じるのなら、今年にするか来年にするかを戦略的に選ばないといけません。

売却損はまずは他の所得と損益通算します。売却損を翌年以降に繰り越せるか他の特例が使えるか等で結果が変わりますが、一般的には今年は他の所得があり来年はないのなら今年の所得として損益通算をし、逆の場合は来年の所得にすべきです。

(4)多額の売却益がでても来年の所得にしておけば余裕を持っての対策が可能になります。

例えば値下りゴルフ会員権売却で不動産売却益と相殺が可能になり納税額を減少できます。

(5)税制改正で増税や減税になるかもしれません。

減税になれば来年の所得にすればいいですし増税ならば今年の所得にしましょう。税制改正の結果をみてから判断できます。

なお法人は暦年ではなくその会社の事業年度が区切りです。

年内に贈与しておく


贈与税には基礎控除が110万円あります。200万円を贈与すると基礎控除を越えますので贈与税がかかります。年内に100万円、来年に100万円とすると贈与税はかかりません。基礎控除は受贈者一人につき1年あたり110万円なのです。

不動産の名義変更が税務では贈与になることがあります。2年に分かれれば贈与税は減ります。1000万円の贈与なら贈与税260.5万円です。まず年内半分500万円を贈与、残りを来年にと、2年に分かれれば1年につき69.5万円、合計で139万円です。

不動産は登記手続が面倒で費用もかかります。しっかり贈与して申告すれば、登記については来年まとめてやってもかまいません。念のためなら、贈与の際に贈与証を作成して公証人役場で確定日付を取りましょう。

年内にまとめて支払う


「小規模企業共済等掛金控除」という所得控除制度があります。

「社会保険料控除」と同様に所得から控除ができます。小規模企業共済は中小企業総合事業団(http://www.jasmec.go.jp/03(3433)8811)の共済制度で銀行・信用金庫・商工会等の窓口にパンフレットがあり申込めます。個人事業主の退職金確保のための積立と思えばいいでしょう。

アパート経営の個人事業主や専業農家であっても、最高で毎月7万円が積立てられ、その全額が所得控除の対象となります。

「所得控除の対象となる」ということは、利益がでているのならば「全額が経費になる」のと同じ結果になります。つまり老後資金のつもりで積立てて、それが経費になるといえます。

年内に年1回払(84万円)で申込めば全額が今年分の所得控除です。利益がでている個人事業主にはそれなりの節税です。


解約の場合に解約控除がありますし、将来的に制度や積立がどうなるか不明確ですのでそれなりの覚悟は必要です。サラリーマンは制度の対象外です。


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