賃貸中でも居住用特例




賃貸中でも引越後3年目の年末までは居住用財産の特例



バードレポート2001年11月12日 第375号

引越し後3年目なら居住用


転勤。いずれそのマイホームに戻るつもりで、転勤先ではアパートの仮住まい。マイホームは賃貸に出しています。

さてこの賃貸中の元マイホームは税務上「何」でしょうか。居住しておらず賃貸中です。相続税上では「貸家」です。賃貸中なのですから当然のことです。

不思議なのは賃貸中の元マイホーム売却時の扱いです。この元マイホームが「居住用財産」として特例適用が可能なのです。

譲渡所得において「居住用財産」とは、(1)居住の用に供している家屋、(2)居住の用に供していた家屋(居住の用に供さなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に譲渡されるものに限る)(3)これら家屋の敷地とされている土地等、と定義されています。

注目すべきは(2)です。引越後3年目の年末までの売却なら、居住用財産なのです。賃貸中で家賃を受け取っていてもです。

引越後ずっと空き家だったり賃貸に出していた旧マイホーム。これらは3年目の年末までに売却すれば、居住用財産の売却として3000万円控除や低税率の特例等の適用が可能なのです。

賃貸転用から2-3年で賃借人に退去された賃貸オーナーに対しては、新賃借人を探すかそれとも居住用として売却するかをアドバイスしましょう。


1998年に引越した場合には、2001年12月31日までに売却すれば居住用財産です。翌年1月1日以降の売却になると居住用財産ではなくなってしまいます。

12月31日までに契約を済ませば引渡は翌年になってもかまいません。ただし契約した年の翌年3月15日までに確定申告をしなくてはいけません。

なお引越後に建物を取り壊してしまい、その後は更地になっているものは対象外です。

土地での居住用財産とは前記(3)ですから居住用の家屋の敷地になっている土地に限られます。家屋がなければ居住用財産にはなりません。ただし実務の取り扱いとして、取り壊し後1年以内の売却で、取り壊し後に賃貸用等に使っていない場合は大丈夫です。つまり売却のために取り壊した場合ということです。

売却損となる場合には


「居住用財産」の売却損となると、その損はまずその年の他の所得と通算します。

売却損失が1000万円で、その年の他の所得が1500万円ならその所得のうち500万円だけが課税対象になります。

通算して売却損が残ると複雑になります。ここで他の所得が200万円としましょう。引き切れない売却損失800万円が残ります。どうなるのでしょうか。

青色申告以外の場合(サラリーマンの場合)…この800万円は原則切り捨てです。例外として売却不動産の所有期間(売却年1月1日での所有期間のこと、以下同じ)5年超でローン残があり、ローンで新マイホームを購入した場合にはこの800万円について翌年以降3年間の所得から控除できます(諸条件あり)。翌年の所得が800万円までなら翌年も税金がゼロになります。

青色申告の場合…所有期間が5年以下なら翌年以降3年間の所得から控除することができます。

所有期間5年超だと原則切り捨てですが、ローン残がありローンで新マイホームを購入により翌年以降3年間の所得からの控除が可能です(諸条件あり)。なお前年所得に繰戻し通算して前年所得税の還付が可能です。

3年前は住んでいた賃貸物件


青色申告であれば賃貸不動産の売却損失は翌年以降3年間に渡って繰越ができます。

しかしその賃貸物件に3年前まで住んでいたなら、前記(2)の理屈から税務上では賃貸不動産ではなく「居住用財産」となります。賃貸不動産売却の取り扱いではなく上記のマイホーム売却損の取り扱いとなってしまい、一定条件での新マイホーム購入をしないと繰越せなくなります。

避けるためには(2)の期限経過後の売却を目指すことです。


元マイホームでの賃貸用不動産売却時の繰越控除の扱いは租税特別措置法41の5(6)です。


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