都市再生本部




都市再生本部の決定…民間による都市計画・民間による収用



バードレポート2002年1月21日 第384号

政府の都市再生本部の本部長は首相です。その都市再生本部が12月4日に「都市再生のために緊急に取り組むべき制度改革の方向」を決定しました。この決定に基づき各法律の整備が進められています。かなり思い切った改革となります。

民間による都市計画・収用


都市計画は自治体が定めています。それを民間が定めることも可能になります。

再開発地域の都市計画についても自治体が容積率その他の都市計画を定めます。当然にお役人は「事業採算」など考える必要もなく現実離れしたものとなることもあるのでしょう。今回決定された「方針」には次のようにあります。

「民間事業者が有する事業計画の企図を積極的に生かすため、民間事業者による事業計画の提案に基づき、地方公共団体が都市計画の変更手続きを実施していく制度を創設。」

つまり民間が収支採算をはじいた事業計画あるいは採算が合うようにつくった事業計画を基として、都市計画を変更するということです。まさに民間が都市計画を定める主導権を持つことになります。

「総合設計制度の対象の一部について、裁量性の高い許可制度から、事前確定性のある建築確認によるものとし、容積率等の迅速な緩和を実現。」

再開発に関しどのような建築物が許されるかについてお役人の許可は不要として、民間事業者がプランを積極的に推し進めることが可能になるでしょう。

更にすごいのは民間の地上げに強制力を持たせることです。

「民間事業者が円滑に土地の買収と集約化を進められるよう、一定の民間事業者に従来公的主体に限定されていた強制力をもった再開発の施行機能を付与。」

つまり再開発事業において最後まで買収に応じない地権者に対して、土地収用のような強制力を民間事業者に持たせるようにするということです。

斜線制限や容積率等の緩和


容積率・建ぺい率・日影制限・斜線制限について、かなりの自由化が図られる見込みです。

特に「斜線制限」については「天空率を比較する性能規定化を導入」するとなっています。その建築物の隣接地から空を見たときに、どれだけ空が見えるか、それが「天空率」です。お隣の敷地から青空が一杯見られるのならば、斜線制限を緩和してもいいのではないか、ということになりそうです。どのような規定になるかは不明ですが。

前面道路の幅員による容積率制限についても緩和を可能とするための選択肢を追加することになります。

ここまでの内容は「次期通常国会を目指して法改正を行う」と明記されていますので、確実に改正がなされることでしょう。

密集市街地の緊急整備等


他にも決定がなされています。

密集市街地(東京、大阪各々約6000ha、全国で約25000ha)について重点整備し、今後10年間で防災上の安全を確保します。

注目すべきは総合的かつ先導的な取り組みを行う地域が具体的に明記されていることです。


太子堂地区(世田谷区)、東池袋地区(豊島区)、西新井駅西口地区(足立区)、福島区北西部地区(大阪市)、寝屋川大東線沿道地区(大阪府寝屋川市・門真市)等となっています。

「密集市街地における防災街区の整備の促進に関する法律」が97年に施行されています。この法律では建替えに補助金、借家人立退きに転居先斡旋、借家人引越し代に補助金、借地借家法の正当事由について一部適用除外、等が定められています。今回指定を受ける地域ではより一層強力な支援が行われるのではないでしょうか。

また、中古住宅が適正評価され消費者が安心して売買できるようにするため中古住宅の検査制度、性能表示制度を整備し、またマンションについて建替えの円滑化のための法制度を整備するとなっています。


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