住宅金融公庫の住宅ローン




金融公庫の融資限度減…公庫付には経過措置。利用可はダメ。



バードレポート 2002年2月11日 第387号

住宅金融公庫は5年以内の廃止となり、その融資は2002年度からの段階的に縮小されます。

新しい融資制度について平成14年度政府予算案という形で明らかになりました。

融資限度額はどう決まるか


新築マンションへの公庫融資の限度額は次の3つの金額から決まります。一番低い金額が実際の限度額になります。

(1)どんな物件か…地域や面積等で基本額が決まりそれに一定の加算額が加えられます。

(2)毎月の返済能力…公庫借り入れ返済額の5倍以上等の年収があることです。

(3)物件価格への割合…その物件価格の80%又は100%全額。

融資限度額の引き下げ


2002年度からは(1)については各加算額部分が減額になります。例えばマンション購入の特別加算は800万円から400万円になり減額となります。(2)については変更がありません。

一番影響の大きな変更は(3)についてです。これまでは給与収入年収500万円未満の場合は物件価格の80%です。そして年収500万円以上の場合には物件価格の全額つまり100%となっていて(本来は80%なのですが景気対策のために100%とされているのです)、つまり全額の公庫融資が可能です(もちろん(1)と(2)とがクリアできればですが)。

これが年収800万円以下の場合には80%、年収800万円超の場合には50%へと改正になります。整理すると以下になります。

○年収500万円未満

…80%で変らず。

○年収500万円から800万円

> …100%から80%へ減額。

○年収800万円超

…100%から50%へ減額。


全額の公庫融資を受けるのは不可能になり、特に年収800万円超の場合には公庫適用額はまさに激減。減額分は自己資金、銀行や年金融資等でまかなうことになります。例外とし再開発物件の都市居住再生購入融資や住宅宅地債券積立の従来からの利用者は80%が維持されます。

2002年4月の申込分から改正されます。

経過措置は「公庫付」物件に


しかしいかにも急です。そこで(3)について経過措置が定められたと報道されました。(住宅情報スタイル2002.2.13号より)

新築マンションでの公庫融資物件には「公庫付」の物件と「公庫利用可」の物件とがあります。

「公庫付」の物件とは公庫が事前審査を行い事業承認したもので抽選となる物件です。

この「公庫付」の物件については2002年2月28日までに売主が事業承認申請をしたものであれば、2002年度(つまり03年3月まで)の融資申込については(3)について従来の80%又は100%の基準を適用することができるようになりました。ただし(1)の加算額減額には経過措置がありませんので、そのために融資限度額が減少することはあります。

一方「公庫利用可」の物件とはこのように事業承認のないもので抽選でなく先着順にすることもできます。この「公庫利用可」の物件についての経過措置はありません。つまり2002年4月より(1)ばかりでなく(3)の限度額も減少してしまいます。

中古マンション融資条件


一般中古マンションの融資条件については耐火建築なら築25年以内でローン期間20年まででした。それが築年数制限がなくなりローン期間25年となります。

一見緩くなったかに見えます。しかし維持管理状況について厳しくなりました。これまでは一定規模規格なら建築基準法に適合してさえいればよかったのです。これからは給排水電気設備等に不良なく台所等や外壁基礎に劣化ない等の条件が加わります。そして築25年超なら維持管理体制(修繕積立金や管理規約か?)もチェック対象です。これはこれまでの優良中古マンションの融資基準に近いものです。

優良とはいえない中古マンションには公庫融資はつかなくなります。中古マンションについての改正は2002年10月からです。


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