ノンリコースとCMBS




「ノンリコース」と「CMBS」とで不動産融資が変わる



バードレポート 2002年3月18日 第392号

不動産融資が変わりそうです。

日本のノンリコースローン


Aさんが賃貸不動産を担保として融資を受けます。その賃貸不動産の家賃が下がってその融資の弁済ができなくなり、その不動産を売却してもその融資金全額の弁済ができなくなったとしましょう。従来の融資なら弁済できない部分は引き続きAさんに返済が求められます。

一方ノンリコースローンならばその物件からの収入や売却代金以上の弁済は求められません。Aさんに貸したのではなく、その物件に貸したと考えるのです。

2年程前に、それまでは数十億円単位だったノンリコースローンを、欧米系銀行が数億円程度でもできるようにしました。また金利が多少高くとも安心だと、不動産投資に際してノンリコースが注目を集めました。

そしてその流れは日本の銀行にも波及し、また競争で金利も下がったようです。もっとも使われる契約書は外国銀行の融資契約書をそのまま翻訳しただけのようなものが多いようですが。

日本のCMBS


2002年3月8日の日経金融新聞には、東京三菱銀行さんと三井住友銀行さんがCMBSを発行するという記事が載りました。

CMBS(CommercialMorgageBackedSecuritis)とは、商業用不動産担保融資の証券化です。

幾つものノンリコースローンを融資します。そしてこのローンをまとめて一つの器に放り込みます。この器がCMBSです。

ローン一本一本はいつ返済が滞るかもしれない不安定なものです。しかしそれを幾つもまとめて器にいれれば、全てが一時に滞ることはないですから、一定の安定収益が期待できます。

器の中の全収益から優先的に配当(利子)を受けかつ元本も優先弁済を受け取ると定めた債券(社債)を器がまず発行します。

最優先で受け取れるこの債券は低配当だけれど安全な債券で格付AAAです。以後AA、A、BBBといった債券がつくられ、最後は高配当だけれども危険な博打のような証券になります。


格付さえ取れれば年金生保等の機関投資家が大量購入します。博打証券も個人投資家等それを好む買い手がいます。

CMBSのお蔭でお金が回る


借り手はローンを借りたい。銀行はノンリコースは不安だけれど器(CMBS)に移してしまえばリスクは負わない。機関投資家は直に不動産担保融資をすることは恐くてできないけれど格付のある債券ならいい投資先。

こうして機関投資家のお金が、CMBSを通じ、銀行を通じて、不動産に供給される仕組みができあがります。機関投資家のお金は元を正せば個人のお金です。個人のお金がうまく不動産と社会経済を循環する仕組みです。

この仕組では銀行は貸し付け続けて金利を取り続けて儲けるのではなく、CMBS組成がビジネスになりますので、借り手に対し無理を言わなくなります。

CMBS組成は融資をする銀行のビジネスとは限りません。自ら融資せず、他銀行が融資したローンを買い集めCMBS組成するというビジネスもあります。そしてCMBS化を前提として、不動産融資が大きく推進されることになってゆきます。


ちなみに米国でのCMBSは何百本もの大量のローンを集めたものも多いようです。数が多いほどリスクの少ない安定した証券化が可能と言われます。

今回の東京三菱さんの事案は総額258億円で17件の不動産を担保とした4本のローンです。

CMBSは商業用不動産融資のための経済的インフラです。このインフラが整えばノンリコースローンは更に一般化し、融資環境も変わります。

なお日本では企業によるオフバランス目的の単一ローンCMBSが多かったようです。所有不動産をSPC(特定目的会社)に売却します。そのSPCへの融資が生じ、その融資をもとにCMBSを組成します。単一ローンでも返済順位をつけることにより格付が可能になります。

(注)この融資条件その他レポートの内容は、レポート発行当時(2000年12月4日)の状況です。
ノンリコースローンとCMBS
20020318…「ノンリコース」と「CMBS」とで不動産融資が変わる
20001204…「ノンリコース・ローン」による不動産投資と債務整理
20000626…「ノンリコース(非遡及型)」による新しい不動産融資の仕組み。
19990208…CMBS(商業用不動産担保証券)での資金調達が始まる





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