住宅取得資金贈与か金消か




親の資金でマイホーム…もらう・借りる・共有の3手法



バードレポート 2002年3月25日 第393号

親の資金でマイホームを取得する方法は、(1)もらう、(2)借りる、(3)共有にする、の3つです。

(1)お金をもらう


親からの贈与額に制限はないものの、贈与税を考えれば多額の贈与は現実的ではありません。

住宅取得資金なら贈与税の特例がありそれを最大限に活用します。父母祖父母からの贈与について現行550万円までなら、条件もありますが非課税です。

本人・配偶者・その子2名の計4名が各550万円の贈与を受ければ、合計2200万円です。2200万円のマイホーム、4名共有なら全額贈与で贈与税ゼロです。

注意すべきはこの父母祖父母は「実の」父母祖父母に限られ「義理の」では特例の対象外です。

(2)お金を借りる


銀行ローン代わりに親から借ります。借用証と可能な返済計画を準備します。「ある時払い催促なし」や、収入から見て返済不可能というのはいけません。

心配性な方なら、公証人役場で「確定日付」の押印をもらって税務署向け資料を用意し、返済のたびに銀行口座へ振り込むことまですれば万全でしょう。

銀行ローンは所得税のローン控除制度対象ですが、残念ながら、親からの借入は対象外です。

金利は常識的範囲で決めます。利息ゼロでも1-2000万円なら通常ならば贈与税課税はされません。本来払うべき金利が年100万円としても毎年110万円の贈与税非課税枠に収まるからです。

更にこの非課税枠を積極的に使うなら、その後に、その親から毎年110万円の贈与を受けて、その資金をその親への元利返済に充当することもできます。

ただし事前に「以降毎年110万円づつ20年間贈与する」と決めてしまうと、決めた年に合計額2200万円の贈与があったとされかねません。毎年毎年、贈与するか否かから決めるのです。


住宅取得資金贈与550万円を適用したなら、その年から5年間はこの110万円の非課税枠は使えません。550万円とは110万円の非課税枠を5年分まで先取りするという制度なのです。

(3)共有にする


親の資金分については親の持分として登記します。親が現金1000万円を用意し、本人が1000万円を住宅ローンで用意し、合計2000万円のマイホームなら共有持分は親と本人各2分の1です。

本人に兄弟がいれば『やさしい遺言の書き方』といった本を読んで、「この土地建物は本人に相続させる。」という簡単な自筆証書遺言を用意しておくと、相続争いにも対処できます。

現実はこれらの組み合わせ


これらを組み合わせて持分を決めます。本人の自己資金・住宅ローン・親からの贈与や借入、親の資金、家族の資金、これを計算し、その割合で本人・親・家族の共有持分を決めます。これを間違えると贈与税です。

持分を間違えたなら


マイホーム取得後しばらくすると税務署から「購入資金のお尋ね」が送られてきます。

その回答に税務署が納得すれば一件落着です。つじつまが合わなければ税務署に呼び出され、「持分が資金と違う。贈与税だ」と指摘され慌ててしまいます。

誤りや軽率に行われたものなら贈与税申告期限の3月15日までに登記を正しく直せば贈与税はお目こぼしになります。

あらためて共有を考える


本人の立場なら共有でなく単独名義にしたいものです。親との共有は将来の相続でもめごとの原因です。買換や処分でも共有なら親の同意が必要です。

配偶者との共有は離婚可能性の検討と共働きによる住宅ローン返済原資の検討でしょう。

本人と本人の子との共有はできれば避けましょう。老後資金として将来売却したい時もありえます。その子がその時も今のような「いい子」とは限りません。

一方で、その本人の親の立場。資金を出したにもかかわらず本人単独名義になれば親の言うことが通りずらくなります。

放蕩の心配のある本人をけん制するためなら迷わず共有です。


cats_back.gif





バードレポートとは


 
clip_blue_1.gif




前号

次号


関連する項目
相続税対策申告
税制改正
譲渡税買換特例
住宅税制住宅減税

このレポートと同じ年分リスト
2002年リスト




あんしん生命資料請求
  • 使わなかったら払った保険料が全額戻ってくる医療保険

保険ショップインフォ
  • 地域から探す
  • 保険ショップの使い倒し方

保険ショップ


バードレポート

Google
Web検索
当サイト検索

バードレポート項目別
不動産ビジネス手法
不動産賃貸経営
不動産と金融会計
定期借地権定期借家
不動産証券化
債務整理と企業再生
不良債権処理
債務処理の税務
相続税対策申告
路線価評価相続評価
物納と相続税調査
譲渡税買換特例
住宅税制住宅減税
固定資産税
税制改正
その他不動産税制
その他税制
相続対策と遺産分割
生命保険
その他不動産関連
その他
トピックス版・年別リスト
カネボウ劇場
発行元情報

バードレポート発行順
発行年順リスト
clip_blue_1.gif
clip_blue_3.gif