建物価格の税務




建物価格をどう考えるか…付属設備・収益価格・定期借地



バードレポート 2002年4月15日 第396号

建物か建物付属設備か


賃貸ビルを新築します。建築費全額を「建物」の価格としてもいいのですが、「建物」と「付属設備」とに分けるのが普通です。「付属設備」ならば耐用年数が短く定率法償却が可能です。

「建物価格」と「付属設備価格」とにどう配分するのか。根拠なしに8対2や7対3でざっくりと定めることも多いようです。

工事見積書等を精査し区分計算をしてみましょう。バブル後建物駆体価格は大きく値下がりしましたが付属設備はそれ程ではありません。精査すれば6対4とか5対5になる建物もあります。

その結果に基づき申告します。減価償却費が増大しますので法人税や所得税の負担が減ります。

建物価格は帳簿価格か


三菱地所さんは減損会計導入を見越して横浜ランドマークタワーの建物の帳簿簿価1900億円を約半分に引き下げます。

建物の時価については簿価で考えることが多いようです。特に税務ではその風潮があります。

建物の時価も下落します。ランドマークタワーの建物価格は現に半分になりました。あらためて建物の時価を考えなくてはいけません。

建物簿価を引き下げたとしても会計上での話です。税務ではその引き下げ額つまり評価損を単純には経費にできません。

積算価格から収益還元価格へ


不動産価格は「土地値と建物価格の合計」でした。しかし商業用不動産は収益還元価格として「収益を利回りで還元した価格」となりつつあり、価格は土地値や建物価格と切り離されます。

建物の値上がりと値下がり


土地建物売却時に、売却総額から建物簿価(ないし再取得価額)を差し引いた残額を土地代金にするという考え方が税務の実務にはあります。(総額から土地値を差し引いて残りが建物価格という考え方もあります)

その考え方が通らなくなっています。バブル期のビルの売却では売却総額より建物簿価が大きいケースも珍しくありません。

逆のケースもあります。土地を仕入れ商業ビルを新築し高収益物件に仕上げれば収益還元価格の評価で極めて高い価格で売れるケースも出てきています。

これを同じ考え方にあてはめると売却益はすべて土地値上がり益になってしまいます。
値上がりしたのは「収益を生むいい建物」だからです。だから建物が値上がりしたと考えてもいいはず。土地建物の価格配分は悩ましい問題になっています。

建物価格を大きくすれば、買主は減価償却を多く取ることができます。ただし消費税の課税が増えます。土地は償却できませんが消費税はかかりません。

建物だけの競売価格


裁判所はいろいろなものを競売にだして売ります。たとえ「建物収去土地明渡判決」が確定している借地上の建物であっても競売に出して値段をつけます。

分らぬままに競落すれば裁判所に代金を払って「建物を取り壊して出て行きなさい」との義務を負わされるだけなのですが。

定期借地上の建物価格


期間50年の定期借地権付戸建住宅で49年経過したものの価値はいくらでしょうか。更地戻しの借地契約なら1年間居住できる利益から建物取壊費用を差し引いたものが理論価格で、それはマイナスにもなるでしょう。

定期借地権マンション供給が続いています。その借地契約も様々です。50年後の土地返還時に…建物を自ら取り壊して更地戻しのもの、地主に建物をタダで引き渡すもの、条件にもよるが建物を地主が買い取るもの…。

50年後に建物取壊更地戻し定借マンションの40年目。つまり残10年でも建物修繕管理はしっかり行われスラム化はしないのでしょうか。どんな中古価格がつくのでしょうか。これは定期借地制度が始まった10年前は随分議論されたテーマなのですが。

「50年後はそのマンションの担当者は誰も会社に残ってない(…だからどうなってもいい)。」との寂しい結論もありましたが。


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