マンションは耐久消費財




マンションは資産でなくなる。マンションは耐久消費財になる。



バードレポート 2002年5月20日 御蔭様で第400号

マンションに希少性はない



東京カンテイさんの広報誌は「マンションストック500万戸時代の到来」を告げました。全国の総マンションストックは460万戸、三大都市圏で363万戸にもなりました。

かつて不動産の特徴は希少性ともいわれていました。しかしマンションについての希少価値はどんどんと失われています。

2001年末現在の三大都市圏の総マンション数は363万戸です。

10年前の1991年では228万戸でした。20年前の1981年は118万戸、30年前の1971年は21万戸でした。そしてこれからも毎年の新築マンション数が積み上げられていきます。


これだけ流通可能なマンション数が増えれば希少性のあった時代とは変ります。そして人口は減少に向かいます。以前はマンション数そのものが少なかったので、買うのは大変で競争でしたし、選択の余地もなく、そして値上がりもしました。

マンションの耐久消費財化



マンション数の増加でいつでも気楽に購入できるものになりつつあります。住宅購入は耐久消費財購入感覚になりつつあります。消費財だと思えば使用してその分値下がりして当然です。新品は高くとも、中古になれば一気に安くなりますし、それも当然のことと思うでしょう。

もちろん一部には新たに建築できない立地という希少性を保つ物件も存在し、資産でありつづけるでしょうが。

世帯と住宅のミスマッチ



国土交通省の住宅政策の背景には「世帯数を上回るストック」という認識があります。

総世帯数4400万に対して住宅総ストックは5000万戸。20世紀後半に住宅の量的改善は確かに大いに進みました。

しかし「世帯と住宅ストックのミスマッチ」が生じています。つまり高齢の1人-2人世帯が広過ぎる住宅に居住し、一方で現役のファミリー世帯が狭い住宅で我慢しているというミスマッチです。
また住宅の上物が市場価値として評価されないために住宅の質的向上が妨げられているという問題意識が重なります。

そこから導き出される政策が、(1)長持ちする高品質の住宅を確保し(2)それを維持管理し(3)それを市場で流通させる、ということです。具体策として、住宅の性能表示・品質保証・中古住宅流通・リフォーム等を重視する政策が現実に進められています。

新築マンションの質向上



最近の新築マンションの設備向上は驚く程です。知らなければ新築分譲モデルルームは必見です。住宅購入が消費財購入感覚になれば、常に新しいものいいものを欲して当然です。毎年毎年新しいパソコンに買い換えるように。そして型落ちの中古マンションは型落ちの中古パソコン同様に安くなって流通し、値上がりするはずもありません。また安いものを望むならその流通中古から気軽に選べます。それが当然の世の中になります。

一方で、品質も立地も大きく型落ちしたかつて造成された郊外型ニュータウン内の一部の古い団地等は新しい世代には敬遠され住民は減少しゴーストタウン化しそうですし、価格がどこまで下がるか想像もつきません。

住宅双六の上がりの後



住宅政策は住宅双六の上がりの後を活用しようとしています。つまり土地神話時代に戸建住宅を無理して買って見事に値上がりし、今は引退した世代です。

「優雅な老後生活に年金だけで足りないのならば、中古住宅流通を充実させるからその家を若い世代に売りなさい。定期借家制度を充実させるから新しい世代に貸しなさい。そうして老後資金を豊かにすればいいじゃないの」と。でも高齢者の家は常に型落ちです。住宅を耐久消費財感覚で入手する新しい世代はそこに住みたいでしょうか。

住宅が耐久消費財となれば、不動産建設業界は喜べます。新築ばかりか中古やリフォーム市場も広がり、絶えず新しくいいものが求められ続けますから。

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