マンション建替え円滑化法




マンション建替え円滑化法で建替えの実務が容易になる



バードレポート 2002年6月10日 第403号

老朽マンションの増大を踏まえてマンション建替え円滑化法(正式には「マンションの建替えの円滑化等に関する法律」)が今国会で成立見込みです。

マンション建替え決議は区分所有法に規定されています。この新法は区分所有法上の建替え決議成立後における実務的な進め方を円滑にしようとする法律です。建替えの実務上の妨げとなっている原因を解消します。


マンション建替組合



マンション建替えの決議が成立しても建替え当事者は各区分所有者のそれぞれです。つまり一人一人が建替えの法律行為を行わなくてはいけません。経費負担や全体での借入も複雑です。

新法では、建替え決議が成立すれば「マンション建替組合」という法人格のある組合の設立ができます。建替えに合意した区分所有者がその組合員になり、また建設や販売を行うデベロッパーが参加することもできます。

法人格を有することで、法律行為を行えますのでスムーズに建替え事業が可能になります。


そして建替えに賛成しない区分所有者に対して時価で売り渡すように請求できます。ただし建替え取り壊し予定のマンションの「時価は幾ら?」は大問題で裁判上でも未決着です。

権利変換手続の導入



これまではマンション建替えだからといって特別の登記手法はありませんでした。抵当権設定がされている場合は抵当権者と個別折衝が必要です。抵当権者の同意がないまま建物を取り壊せばそれが自分の建物であっても他人の建物を勝手に取り壊したと同様の犯罪となります。

新法ではマンションの建替えについて「権利変換」という手法を導入します。

これは建替え前のマンションの登記内容を、建替え後のマンションの登記簿に自動的にすべて移し変えることです。抵当権についてもそのまま移行します。
大規模な市街地再開発事業で運用されていた手法をマンション建替え事業にそのまま応用しました。場合によっては賃借人もそのまま移行してしまいます。

登録免許税については従前価値分まで非課税、買い取られて転出する場合の譲渡税は特別控除、その他税制措置を講じるよう国土交通省は求めています。

新しい建替え手法の可能性



デベロッパーが建替組合に参加して、そのデベが別のところに新しいマンションを建てる。そして区分所有者の全部あるいは相当程度にそちらに移ってもらい、実際の建替えマンションはデベが取得する。…といったこともこの法律では可能だと国土交通省はいっています。新しい建替えビジネスのきっかけになるかもしれません。

危険有害な状況のマンション



この法律は建替え「円滑化」の法律ですが、保安上で危険だったり衛生上で有害な状況にあるマンションについては建替え「促進」の法律となります。

これらについて市町村が建替えするように勧告できるようになります。この建替え推進のためには一定の場合には借地借家法上の法定更新を認めない等とまでする一方で、公共住宅斡旋や引越費用補助等がなされます。

建替え条件・区分所有法改正



新法は区分所有法の建替え決議成立が前提です。その区分所有法も今秋には改正見込みです。

現行区分所有法では「改修等に過分の費用がかかる」かつ「5分4の賛成」となれば建替え決議が成立します。しかし前段の「過分」の規定が抽象的でした。

5分の4の賛成があっても、建替え反対の少数派は、前段の「過分」の状況に至っていないと主張し裁判に突入できます。

そこで法改正により老朽化による建替えの場合については、この前段の規定を「新築後30年(あるいは40年)経過」又は「新築後30年(あるいは40年)経過し、修繕積立金が修繕に不足する場合」との極めて客観的な基準に改正しようとしています。

国土交通省としては40年でなく30年を希望しているようです。

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