親の借地権の底地を息子が




親の借地権の底地を、息子が買い取り、息子が建替えると…。



バードレポート 2002年7月15日 第408号

息子による底地買取


親は借地権者であり借地上に建物を有しています。地主から底地(貸宅地)を買い取って欲しいという申し出がありました。

底地をいらないと思う借地人はいません。思い切って買い取ろう…と思います。しかし親は高齢。それではと息子が買い取ります。ここで税務です。

その土地の更地価格を5000万円とし、借地権割合が60%とします。親の借地権部分は3000万円で、地主は底地部分の2000万円です。息子はこの底地部分を2000万円で買い取るのです。

土地も建物も登記がありますから誰の所有物かが明確です。しかし借地権は登記もなく誰の所有やら分らなくなってしまいます。息子が買い取るのは底地部分だけ。借地権は親所有のままなのです。つまり親は借地権部分の財産価値3000万円を留保し、子が買ったのは親へ貸付け中の底地2000万円分だけです。

しかし売買により土地登記名義は息子になります。将来建物を建替え建物も息子名義になれば土地も建物も息子名義になります。「親に借地権部分3000万円がある」ことを登記から想像することは困難になります。すると相続税を課税する税務署が困ります。借地権への相続税課税洩れが心配になるからです。


息子が底地を買っただけで親が借地権を留保しているなら贈与税の心配はありません。しかし地代授受をやめて親が借地権放棄すれば借地権3000万円が親から息子へ贈与されたことになり贈与税課税ですが、外見から分らないし現実はあやふやです。

そこで税務署は息子が底地を買い取ったときに「確認のための税務署に書類を提出して下さい」と説明し、「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」を用意しています。「親は借地権を放棄しておらず、いままで同様に借地権者の立場を留保している」ことを明確に申し立てる書類です。これを税務署に提出すれば息子は借地権に対する贈与税課税の心配はなくなり、税務署は課税洩れの心配がなくなり、お互いにホッとします。

息子による借地権使用貸借


親の土地に息子が建物を建てると「借地権の贈与」だとして贈与課税されていた時代が一部でありました。今はその心配は無用です。親の土地を息子がタダで借用し(つまり民法上の使用貸借で)建物を建てても贈与税課税ということはありません。

しかし「親の土地」でなく「親の借地権」となると面倒です。
親は地主から永年借地しており、建替えるにあたり地主の承諾を得た上で息子名義の建物にすることにした…、という場合です。息子の方が経済力があるだろうと地主は喜び承諾します。

しかしこうなると登記上で親が借地権を有していることが全く見えなくなってしまいます。借地権が親から子へ移転したなら借地権の贈与税課税です。税務署は課税洩れを心配します。


ここでも税務署は書類を用意してくれています。「借地権の使用貸借に関する確認書」。「親は借地権を放棄せず、いままで同様に借地権者の立場を留保している。借地権を息子にタダで(使用貸借で)貸しているだけだ。」という内容です。この書類で双方互いにホットとします。

借地権はあやふやなもの


このように親子間の借地権課税は極めてあやふやです。借地権自体があやふやだからで、そもそも親子ともに借地権の認識などはないのが普通でしょう。

税務署への書面提出をしないまま息子が底地を買取りその後に建物を建替えて、借地権の痕跡は全くなくなります。本来は借地権を対象に贈与税課税あるいは相続税課税されるべきところでも、だれも気がつかないまま課税洩れになってしまいます。

現実には課税洩れの方が多いようにさえ思えます。ここで贈与税課税などされたなら「交通事故」のような運の悪さです。
以上は当事者が個人間の場合で、一方でも法人なら扱いが異なりシビアな対応が必要です。

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