親から住宅を無税で譲り受け




親から住宅を無税で譲り受け、親も子も税還付を受ける方法



バードレポート 2002年7月22日 第409号

親所有の住宅に子が住んでいます。住宅の時価は2000万円。

この住宅の土地建物を親から買い取りましょう。買い取り金額はもちろん時価の2000万円です。この金額より低いと「安値買い取り利益の贈与」とされて贈与税課税されてしまいます。

親からの贈与で親から買う?


買い取り資金はどうしましょう。住宅取得資金贈与の特例があります。マイホーム取得資金として親からの贈与額550万円までならの贈与税ゼロ、800万円なら25万円、1000万円なら45万円です。ちなみに通常の贈与なら贈与税額はそれぞれ84万円、176万円、260万円となります。

この特例を適用するためには様々な要件があります。合計所得金額が1200万円以下とか、建物の築年数や面積、その他いろいろとありますのでチェックをしっかりしないといけません。

ただしその新しいマイホームを誰から買うかについての制限はありません。購入するマイホームに現在住んでいてはいけないといった制限もありません。

親所有の住宅に住んでいて、その住宅をマイホームとして親から買い取る。この場合でもその親からの贈与について特例適用の可能性があるのです。


だったらそうしてみましょう。もしその住宅が1000万円であれば、親から1000万円の贈与を受けてその1000万円で親から買い取っていいのです。もちろんこの場合に贈与税は45万円です。
この45万円について住宅取得資金贈与の前年に親から贈与を受けておけば贈与税ゼロ。この45万円も親丸抱えになります。

何で住宅取得贈与年の翌年でなく前年なのか?。住宅取得資金贈与では贈与年以降5年は贈与税を通常と別計算で算出し贈与税が重くなるからです。だから翌年でなく前年に贈与です。

時価2000万円の親所有の住宅を子が買い取る。親から500万円の贈与を受け、それに1500万円の自己資金ないし住宅ローンを加えて、合計2000万円の資金で親から買い取る。といったところが現実的でしょう。

全額贈与金で買い取りでなく、それなりに自己資金を入れた方が税務署の通りもいいはずです。

親は譲渡益課税だけれとも


もちろん親の方は住宅を2000万円で売却したとしての譲渡所得税の申告が必要になります。
売却は利益が出るばかりではありません。この時価2000万円の住宅を親がバブル期に3000万円で買ったものだとすれば、親の譲渡所得は赤字でしょう。

赤字(売却損)が1000万円となればこの赤字は他の所得との損益通算となります。もし親が給与所得なら確定申告により源泉徴収された所得税が還付です。

住宅ローン控除まで使う


住宅購入時に銀行等の住宅ローンを使うと税制上での住宅ローン控除が適用でき、毎年の所得税が少なくなります。

こちらの特例は「購入前後で生計を一とする親族から購入した住宅」は特例対象外となっています。つまり親と「生計が一」でないことが条件になります。

たとえ同居でなくとも生活費等の送金等が常になされていると「生計が一」に該当してしまいます。生計が一でなければ住宅ローン控除が適用でき子の所得税まで減ることになります。

つまり贈与税無税で財産を子に移転し、親は売却損で還付を受け、子は住宅ローン控除で還付を受けることまでもありえるのです。なお登録免許税と不動産取得税は課税になります。

贈与や買い取り(売買)での金銭の動きは明確に通帳に残しましょう。でないと予期せぬ課税もあるかもしれません。このような親族間の税対策はやり方とバランス感が重要です。専門家に相談し自己責任でどうぞ。
相続税と贈与税につき仕組みそのものの改正が検討されています。両税を一体化させ生前贈与をやりやすくします。親から子に気前よく贈与をさせて、景気よくお金を使わせるという景気対策の一環にもなっています。改正の動向に注意ください。

平成16年の税制改正により損益通算は出来なくなりました





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