ペイオフ解禁で不動産資金




ペイオフ解禁で不動産に資金流入。賃貸住宅サービス競争へ。



バードレポート 2002年8月19日 第412号

ペイオフ解禁は不動産業界に多量の資金導入をもたらしました。預金より不動産です。

不動産は預金に比べて超高利回りです。「もう底値だろうがまだ値下がりが心配」と思いながらも「この利回りが確保できるなら値下がりしてもペイオフよりは恐くない」と思えます。

投資用マンション


東京都心部ではワンルームマンションが絶好調。表面利回りは5-6%が多いようですが、日経ビジネス2002.7.22号の新築マンション利回りランキングの1は水天宮前(東京都中央区)。表面利回りはなんと9.95%です。

一昔前のワンルームマンションは節税目的での借金購入が普通でしたが現在は全額現金での購入が目立つそうです。預金解約で投資用マンション購入です。

シルバー層からは年金代わりの便利な高利回り商品となります。また競売物件でも手ごろな賃貸物件は人気増大で競落価格も倍率も上昇しています。

多額の預金を持つ資産家には一棟まるごとの賃貸マンションが人気で物件は品薄のようです。

意外なのは不動産投資信託の不振です。なかなか個人のお金が流れません。配当課税の税制問題もありますが、「投資信託」という言葉に拒絶感があるのではないでしょうか。「証券会社は信じられない。それより目に見える不動産が安全。証券会社での不動産もどきより現物不動産」とでも感じるのでしょうか。

分譲マンション


シルバー層の都心部分譲マンション購入は現金購入が増えています。低利預金よりも現金大量投入による物件購入です。

預金から不動産への流れの延長線上での、子供へのマンション資金援助、またリゾート物件購入も目立つといいます。

そして地主さんによる遊休地への賃貸アパート建設が好調です。賃貸住宅建設は一番の投資効率です。なにしろ地主さんにとって相続した土地の原価はゼロ。建築費だけの利回りで考えれば超超高利回りになります。

都心の賃貸物件ラッシュ


新規供給されるワンルームマンションは昔のように狭いものでなく20平方メートル程度のものが多く、40平方メートルのワンルームも目立ちます。もちろんバストイレ別です。

同時に都心部では分譲並みの良質な高級賃貸マンションが続々と建築されます。ファミリー向けマンションが一般分譲されずに、一棟まるごと投資ファンドに売却され賃貸用となるケースも増えています。

高級・ファミリー・ワンルームのフルラインナップで新築賃貸住宅供給が急増です。そこに地主さんの土地有活アパートが加わり、賃貸住宅は競争激化しそうです。都心が良質安価となれば、郊外の既存アパートも巡り巡って競争に巻き込まれます。

賃貸住宅管理の変化


数年前までは大企業による個人向け賃貸住宅経営は極めて少数でした。都市部での賃貸住宅経営の採算性がよくなり、大企業自らや投資ファンドが積極的に所有を始めました。これまでは珍しかった大企業による賃貸住宅経営が急増しているのです。

個人借家人はこれまで未体験のサービスを受けるでしょう。かつては大家さん都合第一の低レベル賃貸住宅ばかりでした。

賃貸住宅経営の目的が相続税対策なら賃借人へのサービスなんて二の次で当然。また例えば「なんで大家が日当たりのいい2階で、客の賃借人が1階なの?」

まともな大企業ならば顧客(賃借人)への当然あるべきまともなサービスを指向します。
まともなサービスを経験した顧客は昔の大家さんのサービス環境には戻りません。賃貸管理サービス競争の始まりです。


終身雇用と年功賃金は消滅しかけています。30年の住宅ローンを負うリスクに気づけば生涯賃貸住宅主義者が増えます。これまでは良質な賃貸住宅がありませんでしたが現在急増中です。

賃貸マーケットは拡大しながら競争激化。そのきっかけの一つがペイオフ解禁のようです。


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