家賃と敷金の相殺




家賃差押でもテナントは敷金精算のための家賃未払い可能



バードレポート 2002年9月2日 第414号

ビル入居時はそのビルの登記簿等をチェックしなくてはいけません。多額の保証金や敷金を差入れることになるのですから。

家賃未払い作戦



入居当初は問題なくとも、経済環境の悪化によりビルオーナーも危なくなっていきます。テナントの心配は差入れた保証金や敷金を取り戻せるかです。

「このオーナーは危ない」と思ったら行動に移します。家賃未払い作戦です。

オーナーとの同意の上での家賃と保証金との相殺や、一方的な家賃未払いによる最終的な保証金との精算を考えます。(バードレポート1999.2.15号参照) 

ビルオーナーの破綻…テナントがする家賃・保証金の相殺
バードレポート 1999年2月15日 第244号


しかし突然にオーナーへの債権者による家賃の差押が始まります。家賃差押となってしまうと相殺や未払いは認められなくなってしまいます。


家賃の差押には注意をしなくてはいけません。「家賃はオーナーにでなく債権者に払え」と裁判所が認めたことだからです。

家賃差押を無視して、今まで通りにオーナーあるいはオーナーの指定する賃貸管理会社に支払ってしまったとしましょう。

すると債権者は再度請求してきます。その請求に応じなくてはいけません。つまり二重払いになってしまうのです。家賃については供託するか債権者に払うかを選択することになります。

家賃差押となったにもかかわらず、差入保証金との精算をするために家賃未払いや相殺を続けたとしましょう。それは債権者に対しては効力がありません。

テナントが家賃未払いなら債権者はテナント相手に訴え、テナント固有の財産に対しての強制執行も可能です。家賃差押には家賃未払い作戦は通じなないというのがこれまでの常識です。

なお一方で、もしオーナーが破産したら差入保証金や敷金は法律上の破産債権となり、ほとんど戻ってこないでしょう。


敷金なら家賃未払い開始



最高裁が流れを変えました。

最高裁平成13年3月13日判決

「抵当権者が物上代位権を行使して賃料債権の差押えをした後は、抵当不動産の賃借人は、抵当権設定登記の後に賃貸人に対して取得した債権を自働債権とする賃料債権との相殺をもって,抵当権者に対抗することはできない」

テナントが保証金(敷金ではない)を差入れてビルを賃借していた場合において、家賃差押が始まったなら、そのテナントは差入保証金と家賃との相殺をすると主張しても、債権者に対抗できない、ということをいっています。保証金なら家賃未払い作戦は通じないままです。

最高裁平成14年3月28日判決

「敷金が授受された賃貸借契約に係る賃料債権につき抵当権者が物上代位権を行使してこれを差し押さえた場合においても、当該賃貸借契約が終了し、目的物が明け渡されたときは、賃料債権は,敷金の充当によりその限度で消滅するというべき」

「賃料の消滅は、敷金契約から発生する効果であって、相殺のように当事者の意思表示を必要とするものではない」

この最高裁判決は保証金でなく敷金についてです。
保証金はオーナーへの貸付金と同じ債権ですか、敷金は家賃未払いその他を担保するための差入金です。

この判決は大きな影響を及ぼします。未払いの家賃があれば敷金に充当されて賃料債権が単に消滅すると判決はいいます。

つまり家賃差押をされても、家賃未払いにして、すみやかに賃貸借契約の解約をし退去をしてしまえば、その家賃は敷金との清算が当然になされます。未払いの賃料はその清算により消滅してしまいます。

その賃料債権が消滅した以上は債権者は家賃差押の取りっぱぐれになって当然、というこれまでの常識と違う結論なのです。


敷金(保証金でなく)差入中に家賃差押となれば、テナントは速やかに賃貸借契約解約し退去し家賃を未払いにし、そして家賃未払いにすることで敷金精算をすることも考えられるのです。



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