固定資産交換で非課税土地譲渡




交換の特例を使って無税で土地を売る方法



バードレポート2002年9月23日 第417号

Aさんは時価1億円の先祖代々のa土地を所有しています。Aさんが経営するB社も時価1億円のb土地を所有しています。この土地はバブル時に3億円で購入し値下がりしたものです。

a土地をCさんに1億円で売ります。いい方法はないですか。


固定資産の交換の特例


譲渡所得に「交換の特例」があります。税務の原則ではたとえ土地が等価でありお金が動かなくとも「土地と土地との交換」を土地の売却と購入と考えます。

両土地が1億円なら、まず自分所有の土地を1億円で売却し相手所有の土地を1億円で購入した、と考えます。だからお金は動かずとも土地を1億円で売却したとして譲渡課税なのです。

しかしお金が動かないのに譲渡課税はいかがなもかとのことで「交換の特例」があります。

一定の条件のもとでの交換ならば譲渡税はかかりません。そして取得費は引き継がれることになります。

同種資産(「土地」と「土地」)との交換であり、同じ用途(例えば「宅地として使う」)に供すること。固定資産であり所有期間が1年以上であること。そして価額に20%超の差があったり、特例適用のために購入したものはダメ、といった条件です。

Aさんのa土地とB社のb土地を交換します。条件が満たされていれば譲渡税は生じません。

取得費は引き継ぎです。a土地はAさんにとって先祖代々ですから取得費(原価)はゼロです。このa土地の取得費が交換後のb土地に引き継がれます。Aさん所有となったb土地の取得費はその時価やB社の取得費にかかわらずゼロとなるのです。


含み損や交換直後売却は


しかしb土地は含み損なのでそもそも交換特例は適用不可となります。仮に含み損でなくとも、交換の特例には「同じ用途に供する」というしばりがあります。

交換後にすぐ売却すれば「同じ用途に供する」とはいえず、「交換の特例」は使えません。

B社がAさんとの交換で取得したa土地を交換直後にCさんに1億円で売却すればB社は「交換の特例」の適用不可です。

特例適用不可ということは原則に戻ることです。まず取得費3億円のb土地を1億円で売却し、a土地を1億円で購入し、それをそのままCさんに1億円で売却したとして譲渡課税です。

それでも税額は生じません。b土地は取得費3億円のものを1億円で売却するのであり、a土地は1億円で購入したもの(つまり取得費1億円)を1億円で売却するのだから、売却損こそ生じるものの、売却益は生じません。つまり特例適用不可であっても課税はないのです。


一方で交換相手のAさんは、「交換の特例」が使えます。交換相手がその後その土地をどう使おうとも、つまり同じ用途に供せずともそれはAさんの責任ではありませんから。Aさんは交換の特例で譲渡税ゼロです。

売却に際して探す相手


a土地を売却するにあたりAさんがそのまま売却すれば譲渡税です。b土地と交換してから売却なら課税なしなのです。

それどころかB社はb土地の売却損2億円が使えることになります。つまり土地を売るのならば身内にb土地のような土地がないかを探し、交換してからその土地を売却するのです。

交換による地上げ手法


さて応用。CさんはAさんのa土地が欲しい。Aさんは税金を払うくらいなら売らない。

Cさんは市場にでている売り地で交換特例が使える土地の中からAさんが望む土地を探します。それがB社所有b土地とします。「無税で

b土地に移りませんか」とAさんに勧めます。

Aさんが納得すればAさんとB社の交換契約を成立させてから、B社所有となった交換後のa土地をCさんが買い取ります。

Aさんは無税でb土地に移り、B社は土地を換金でき、Cさんはa土地を買うことができます。

自己責任の原則


不動産取得税や登録免許税の負担があります。特例適用の判断は微妙ですから、専門家にご相談なさり自己責任でどうぞ。


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