容積率の割増売買




容積率割増と容積率売買と借地権設定売買とバーター取引



バードレポート2002年10月21日 第420号

三菱商事ビル別館は元々は三菱地所さんが土地建物とも所有していました。ビル名は「三菱商事」でも三菱商事さんは賃借人だったのです。(以下敬称略)

容積率の移転


この商事ビル別館は最近オープンして話題沸騰の三菱地所所有の丸の内ビルと道路を挟んで隣接地です。丸の内ビルの建替えにあたり両ビル敷地を一体開発するとして容積率割増を受け、本来の容積率1000%が1300%になりました。そして商事ビル別館敷地分に対して割増を受けた割増容積率のほとんどを道路を挟んだ丸の内ビルで使いました。(日経新聞1998.4.13)

建築基準法等は「容積率移転」の定めはしても、それに対する対価の設定つまり「容積率売買」には無関心な法律です。対価を付すか否かは自由であり対価を付せばそれが「容積率売買」です。

借地権付建物売買


商事ビル別館の借地権付ビル建物売買(借地権設定+建物売買)が行われていました。1998年3月に三菱地所に土地を残したままから三菱商事へ513億円で売却。(ビル経営1998.5.1号)

お互いの信頼関係からなのか建物の所有権移転登記はしません。取り壊し予定建物ですから登録免許税は払わないのです。

この別館敷地への割増容積率300%分は一体いくらの価値があるのでしょうか。敷地1平方メートルの容積率100%あたりを100万円とみれば100億円を下りません。

商事ビル別館の権利者からすればこの割増容積率は降ってわいたような財産です。なおこのケースでこの財産を誰のものとし、幾らと認識し、売買価格に反映したのか否かは不明です。

底地の売買


さて借地権付ビル売買から4年後の2002年に商事ビル別館の底地が三菱地所から三菱商事に208億円で売却されました(日経不動産マーケット情報2002.10月号)。税務での借地権割合は90%の地域。借地権付ビルの対価は513億円でしたが、底地が208億円は高いのか安いのか?

容積率割増と容積率移転と借地権付ビル建物売買と底地売買のステップを踏み別館は三菱商事の所有権ビルとなりました。

反対売買の実行


またこの底地売買と同時に逆の売買も行われました。三菱重工ビル他について三菱商事が所有する区分所有権を三菱地所に260億円で売却しました。

このビルは80%を三菱地所が所有、残20%を三菱商事が所有でした。この20%部分の売買によりこのビルは三菱地所の単独所有となります。決済額は商事ビル別館底地売買との差額だけとなったのではないでしょうか。

様々な教訓が見えてきます。


(1)「容積率割増」。容積率割増等を受けられるのか。

地域によっては努力次第で総合設計等により「普通のマンション用地」が「超高層マンション用地」に大化けもするでしょう。

(2)「容積率移転」。その土地の容積率だけで開発するのでなく近隣敷地の容積率も使うこと。

駅舎の余剰容積率も売買される時代です。連担建築物設計制度や特定容積率制度により近所の既存建物の余剰容積率を移転できる制度ができています。

(3)土地所有権(底地)を残したままでの借地権付建物の売買。建物使用収益権が移転できます。

時期を見て底地売買も可能ですし権利金や地代設定により様々な調整もが可能となります。

定期借地や定期借家の組み合わせで無限の可能性が広がります。借地権の設定や売買なら登録免許税不動産取得税不要です。

(4)バーター取引。土地が欲しいときに現金で買うのではなく土地建物等を対価にできないか。

土地建物を対価にすれば、税務上で「交換特例」「買換特例」等の適用によって税負担を圧縮することも可能になるでしょう。

特例適用でも決算書上においては売却益計上して決算上のお化粧をすることさえも可能です。

(5)グループ間の資産再構築。しっかりしたプランで時間をかけてじっくり進めることです。



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