繰上返済と住宅ローン控除




住宅ローン繰上返済借り換えと住宅ローン控除との関係



バードレポート2002年11月4日 第422号

現在の住宅ローン控除制度2003年12月入居分まで適用されます。マイホーム入居年から10年間に渡って、住宅ローンの12月31日現在の残高(最大5000万円)に対し1%の税額控除(1年最大で50万円、10年間の総額で最大500万円)となっています。

10年間に渡ってローン残高の1%分の所得税が減税されるのです。これを「10年間は国が金利1%の利子補給する」と覚えましょう。ローン金利が3%とすれば、そのうちの1%分を「所得税を減らす」ことで実質的に1%の利子補給をするのです。そう覚えれば忘れません。


ローン控除には様々な要件があります。その一つに住宅ローンの「償還期間10年以上」というものがあります。これは借入期間ではありません。借入をして最初の返済月から最後の返済月までの期間をいいます。毎月返済なら借入期間と同じになります。しかし借入期間10年でも据置期間が半年あったり、ボーナス返済だけだったりするとこの要件を満たさなくなります。

住宅ローンの繰上返済


最近は住宅ローンの繰上返済により返済期間の短縮を図ることが多いようです。ローン控除を使うためには、12月31日時点での、最初の返済月から最後の返済月までの期間が10年以上でなくてはいけません。繰上返済により契約当初の最初の返済月から計算しての償還期間が10年未満に短縮されてしまうと住宅ローン控除はその年以降使えなくなってしまいます。なおその場合でも過去の分が取り消しになることはありません。

またローン控除の対象となるローン残高は毎年12月31日の金額です。ローン残高が3000万円であり12月31日に1000万円の繰上返済を行い12月31日のローン残高が2000万円となれば、この年のローン控除はその1%の20万円です。12月31日でなく翌1月1日に繰上返済すれば12月31日のローン残高は3000万円のままでローン控除は30万円です。年内すっきり繰上返済よりも年明け一番の繰上返済がお徳です。

住宅ローンの借り換え


ローン控除は住宅取得のための借入金が対象です。A銀行のローンをB銀行の新規ローンで返済するという、ローンの借り換えは、他のローンを返済するための借入であり住宅取得のためではありません。だから本来はローン控除の対象外なのです。しかしそれではあまりに酷です。

そこで住宅ローンの借り換えであることが明らかなものについては借り換え後もローン控除の適用は認められています。

繰上返済の場合は償還期間を当初の返済月から計算しますが、借り換えは新規ロ.ーンですから、償還期間については借り換え実施時点から計算して期間10年以上でなくてはいけません。
ここが繰上返済と違うところです。

住宅ローンの代位弁済


ローン控除はローンを返済することで適用できる税務上の特例ではありません。ローンの残高があることにより使える特例です。つまりローンの返済が滞っていても12月31日現在のローン残高があれば堂々と使える税務上の特例になっているのです。

しかしローンが代位弁済されるとダメになります。住宅ローンを借りるときにはローン保証会社の保証を付けるのが普通です。万が一返済が滞ると保証会社が債務者に代わり住宅ローンを一括返済(代位弁済)してくれます。残念ながらそれで借金がチャラになるのではなく今度はその保証会社から「借金返せ」と請求が来ます。言わば銀行からローン保証会社への借り換えのようなものともいえます。

しかしこの代位弁済となるとローン控除は使えなくなります。ローン保証会社からの債務は税法上においてローン控除の対象とはならないからなのです。

12月入居と1月入居の違い


ローン控除は住宅購入年から適用されるのでなく入居年から適用されます。12月に住宅購入しても入居が翌年1月となればその適用は翌年からになります。





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