3年前の仮換地特例・居住用特例




3年前に仮換地は優良住宅地特例・3年前に引越は居住用特例



バードレポート2002年11月11日 第423号

3年前に仮換地なら税率軽減


区画整理事業において区画整理された土地を受け取ることを「換地」といいます。それまでの曲がりくねった道路に面した変形の土地がきれいな住宅地に生まれ変わります。しかしせっかくきれいな住宅地に生まれ変わっても、住宅地として活用されない土地も数多くあります。

そのために仮換地の指定を受けてから3年目の年末までに売却すれば、一定の条件のもと、優良住宅地譲渡の特例の対象とされて譲渡税が軽減されます。

課税利益4000万円までの部分について一般の長期譲渡税率26%が優良住宅地譲渡税率の20%となり税額最大240万円が減少します。なお課税利益4000万円超の部分については一般の長期譲渡税率と同じ26%です。

仮換地前の従前土地を取得した時から計算し譲渡年1月1日現在で5年超所有であり、次の3条件を満たしていれば対象です。

(1)仮換地指定を受け、指定効力発生の日から3年目の年末までに売却すること。

(2)買主が一定の住宅又は中高層耐火共同住宅を建設すること。 (住宅なら床面積が50〜200平方メートル敷地100〜500平方メートル。共同住宅は床面積500平方メートル以上。その他条件あり)。

(3)確定申告書を提出して建物の検査済証等を税務署に提出。

3年前に仮換地指定を受けた土地を4000万円で売却時の譲渡税はどうなるでしょう。取得費は5%の200万円で経費120万円、特別控除100万円とします。

今年の年末までの売却なら、譲渡税は716万円です。来年の売却になれば譲渡税は931万円となり、差額は215万円です。

ポイントは3年目の年末まで適用できるということ。つまり3年前に仮換地を受けたのならば今年の12月31日までの売却しなくては特例の適用ができなくなってしまうということです。

3年前に仮換地指定を受けた区画整理地を探しその地権者に「年内なら税金が安くなりますよ」とアドバイスしましょう。


3年前に引越なら居住用特例


マイホーム、つまり居住用財産の売却時には様々な特例があります。3000万円の特別控除・低い税率の適用・買い換え特例。

さて居住用財産とは何でしょうか。「それまで住んでいた建物とその敷地」です。では引っ越してからどのくらいまでを居住用財産というのでしょうか。

税法はそれをしっかりと定めています。「居住の用に供されなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」です。それまでに売却すればそれは居住用財産なのです。


3年前に転勤となり、その後自ら住まなくなり、他人に賃貸したマンションはどうでしょうか。たとえ他人に賃貸していても空き家であっても3年目の年末までは税務においては「居住用財産」としての譲渡所得の特例を受けることができるのです。

引越し後は貸していた(貸している)マンションや戸建住宅についても、今年の年末までは3000万円特別控除等を使って売却することができるのです。

3年前にマイホームを残したまま引っ越していった人を探してみましょう。そして「年内なら税金がグンと安くなりますよ」とアドバイスしましょう。


なお建物を取り壊してしまい更地としていると原則不可です。引越後に建物を取り壊して貸駐車場等にしていたならば特例は使えないのです。居住用財産とはまずは居住していた建物のことです。その敷地については建物と一緒に売却するなら特例をつかってもいいという法律構成になっているからなのです。だから敷地だけではダメなのです。

ただし売却しやすくするための建物の取り壊しならOKで、実務的には取り壊し後1年内であり取り壊し後に賃貸用等に使っていなければ大丈夫です。

年内の売却とはどういうこと


税務上での年内売却とするには、12月31日までに売買契約を締結しその年分の譲渡として申告をすればOKです。引渡と最終決済は年明けでも大丈夫です。



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