土地交換分合や任意区画整理




ご近所との土地交換分合や任意区画整理への非課税特例変更



バードレポート2002年11月18日 第424号

任意の区画整理は原則課税


3人の地権者の土地が不整形地・飛び地・無道路地となり入り組んでいるので、土地を使いやすくするため区画を整理しました。ここで税金問題です。

土地を整理する過程で所有権が3人の間で移転します。これは税務においては「譲渡」です。  

お金は動かなくとも、土地の一部を相手に渡すことで身代わりとして別の土地を受け取ります。だから「一部相手に渡した土地」を売却し、その対価として「身代わりの別の土地」を受け取ったのです。受け取った土地の時価を対価として、渡した土地を売却譲渡したと考えます。


土地が広ければ土地区画整理法等による区画整理になるでしょう。これら法律に基づく区画整理(「交換分合」と呼びます)なら法律に特別の定めがあり課税を受けなくて済みます。

三者交換は特例の対象外


法律に基づかない任意の区画整理は原則課税です。課税を受けないためには「共有物の分割」や「交換の特例」を駆使します。

共有持分に応じて土地を現物分割するなら課税を受けません。また「交換の特例」では当事者がお互いに所有する土地を交換すれば、一定要件で譲渡課税がありません。

「交換の特例」は便利ですが、要件も厳しく、二者の間での交換に限られます。三者間による三者交換では「交換の特例」は使えません。つまり三人以上が所有する入り組んだ土地の整理を「交換の特例」により行うのはなかなか難しいことなのです。

区画形質変更での交換分合


そのような場合への特例が用意されています。「法律の規定に基づかない区画形質の変更に伴う土地の交換分合(所基通33-6の6)」という通達です。

「一団の土地の区域内に土地を有する2以上の者がその一団の土地の利用の増進を図るために行う土地の区画形質の変更に際し、相互にその区域内に有する土地の交換分合を行った場合には、その交換分合が当該区画形質の変更に必要最低限の範囲内で行われるものである限り、その交換分合による土地の譲渡はなかったものとして取り扱う」

複数地権者の入り組んだ土地を整理するために、造成等の区画形質の変更を行い、お互いに土地の所有権のやりとりを行った場合には、それが造成等の区画形質の変更のために必要最低限の場合であれば、譲渡所得の課税はしない、ということです。

都市近郊の農地等を宅地化するにあたってはこの通達のお世話になることが多いでしょう。

道路付けの悪い細長い農地をきれいな宅地にするには複数の地権者の土地をまとめるしかありません。なお造成費用を完成宅地の一部売却でまかなうとか、完成住宅地内の道路を市等へ寄付するとかなれば税の扱いは極めて複雑になります。

しかし複数地権者の土地整理でこの通達要件をクリアできなければ、たとえおカネが動かなくとも「土地売却」として譲渡税の課税となりうるのです。

実務上での大きな扱い変更


この通達の適用についてはこれまではなかなか厳しいものがありました。例えば既に宅地であり無道路地解消には、複数地権者とで分筆や境界整理をしただけで交換分合が済んでしまうと、その時は「造成等の区画形質の変更」はありません。この通達は「区画形質の変更のために」といっていますから、その場合には区画形質変更がないので非課税対象外となり課税になるといった事態もありました。

2001年12月20日の国税不服審判所裁決により「必ずしも土地の造成等形質の変更を伴わなければならないというものではない」と扱いが変りました。実務上での大きな改正といえます。

込み入った土地の整理解消には「交換の特例」ばかりではなく、これからはこの通達も強力な武器になります。古い住宅地で、ご近所が協力しあって不整形地や無道路地を解消する、といった場面で極めて有効です。




国税不服審判所裁決 http://www.nta.go.jp/category/press/press/1377/01.htm



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