コンバージョン事務所から住宅へ




コンバージョンが進む…事務所ビルから住宅への用途転用



バードレポート第430号2003年1月6日

新年おめでとうございます。今年が素晴らしい一年となるようにお祈りいたします。

事務所から住宅への用途転換


東京都心では事務所ビルの空室率が上昇しています。そして事務所家賃より住居家賃が高い地域も増えています。

東京の日本橋周辺では大規模ビルは別として中小事務所ビルはほとんど新築されません。マンションの新築ばかりです。土地が売却されるとマンションになります。銀座ですらも新築マンションが売り出されています。

近郊の駅前デパートが分譲マンションになってしまうという現象も起こっています。街そのものの用途転用が大掛かりに始まっているようです。

事務所ビルから住宅への建物の用途転用(コンバージョン)が始まります。建物の用途転用がブームになります。

事務所ビルが賃貸マンションに転用されます。そして事務所ビルをマンションに用途転用した上で、区分所有マンションにして一般に分譲するという事例も始まっています。


ニューヨークのマンハッタンではオフィスエリアの中心地が移り行くにつれて既存のオフィスビルが住宅に転用されたり、倉庫街が芸術家の街に変貌をとげたりしてきました。スケールは違うにしろ東京も同じ動きをしそうです。

用途転換に際しての難題


東京都千代田区では以前から住宅転用助成金制度がありますがあまり使われませんでした。

廊下の容積率不算入等の住宅への容積率優遇策や総合設計制度等で、既存事務所ビルの床面積に比べてはるかに大きなマンションが建築できます。また対象となる立地の多くは商業地域ですので都市計画上の制約は少ないもの、建築基準法の採光や避難階段規定、東京都条例の窓先空地等を用途転用に際しクリアしなくてはいけません。

ビジネスと考えれば既存建物の用途転用より事務所ビルを取り壊してからのマンション新築分譲の方が魅力的なのでしょう。

しかし空室に悩むビルオーナーにとっては、リニューアルの延長線上とも考えられる用途転用が身近であり魅力的です。工期も短く総投資額も少なくて済みます。

行政のバックアップ


国土交通省は2002年度から「建築ストック活用型再生賃貸住宅制度」を開始しています。民間に事務所ビルを住宅転用させてそれを自治体が借り上げて中堅所得者向けの公的住宅にするというものです。補助金もつきます。2003年度税制改正大綱で賃貸住宅転換の工事費への特別償却も織り込まれました。

住宅の居室には床面積の7分の1以上の開口(窓)を設けるべき、というのが建築基準法の採光規定です。この規定は事務所については適用されません。広い事務所ビルを住宅に転用しようとするとこの採光規定が邪魔をします。この採光規定について国土交通省は改正作業を進めており緩和する方向です。

新築当時の図面がしっかりしていないビルも多く「開けてみないと」どのような工事が必要か分らないことも多いようです。

そして新技術も求められます。用途転用の対象となるような事務所ビルの床スラブ厚は現在の新築マンションよりはずっと薄いようです。ガサガサうるさいのが当然といった事務所の防音レベルを深夜の寝室の防音レベルにまで引き上げるには新たな工夫や技術が必要です。

ちなみにアメリカのゼネコンはビル新築よりこれらリノベーションの仕事が多いといいます。

用途転用の新しいビジネス


2003年は事務所ビルの住宅への用途転用・コンバージョンが注目を浴びる年になります。

空室だらけの事務所ビルを買い叩き用途転用し分譲マンションや運用マンションにするといったビジネスも活発になります。




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