新住宅取得資金贈与…清算贈与




新しい住宅取得資金贈与制度…旧贈与制度適用済でもOK



バードレポート2003年2月17日 第436号

従来の住宅取得資金贈与


住宅取得資金について1500万円までの部分については5分5乗方式で贈与税を計算するという制度でした。5分5乗とは5つに分けて5倍するということです。

1000万円の住宅取得資金の贈与ならその年以降5年間毎年200万円(1000万円÷5(5分))の贈与だと仮定して5年分の贈与税を計算します。その合計が贈与年分の贈与税額になります。

毎年200万円の贈与です。基礎控除が毎年110万円あり毎年の贈与税額は9万円、その5年分で45万円となります。なお通常の贈与で1000万円贈与をすると贈与税は231万円(改正税率)です。

住宅取得資金贈与額550万円だと5分して110万円となり基礎控除以下なので贈与税ゼロです。ゼロを5乗してもゼロですから。

この旧制度を定める法律は廃止となりますが、経過措置として平成17年末までの住宅取得資金贈与にはこの法律があるものとされて適用が可能です。

新しい住宅取得資金贈与制度


新制度「相続時精算課税制度」が始まります。親が65歳以上(贈与年1月1日現在)であり子が20歳以上(同)であれば生涯通算2500万円までの贈与税が非課税で、超えた部分の贈与税率は20%です。そしてその親の相続時の相続税で過去の贈与税が精算されます。この新制度を使うか否かは任意の選択です。

この相続時精算課税制度に新しい住宅取得資金贈与制度が組み込まれました。相続時精算課税制度を選択すると、生涯通算2500万円の非課税枠とは別枠で住宅取得資金について最大1000万円の住宅資金特別控除が認められます。つまり合計で3500万円までは贈与税が課税されません。(なおこの新しい住宅取得資金贈与制度も法律上では平成17年末までの特例です。)

贈与財産中に住宅取得資金があれば、まずこの住宅資金特別控除を使います。この1000万円控除は1回で使い切る必要はなく何回でも使えます。ただし上限は通算1000万円。この1000万円を越えれば通常の2500万円非課税枠を使うことになります。

なお相続時精算課税制度は親が65歳以上の条件ですが、新住宅取得資金贈与適用ならば親が65歳未満でも適用できます。

新制度旧制度の違い


旧住宅取得資金贈与制度は所得1200万円以下との要件がありましたが、新住宅取得資金贈与制度ではこの制約がありません。

旧制度では祖父母からの贈与も対象でしたが、新制度では(親が健在なら)親からだけです。

なお前記の平成17年までの旧制度経過措置を適用すると贈与年以降5年間は贈与を受けた親について相続時精算課税制度を選択することができません。

しかし5年経過後に選択すれば、たとえ旧制度適用済みであっても新制度が使えます。つまり既に550万円の旧制度非課税贈与を使っていても、その後に新たに自宅を取得するのなら新制度の1000万円の住宅資金特別控除枠が利用できるのです。

親からは新制度贈与、祖父母からは旧制度経過措置贈与も可能です。また親に贈与資金がないのなら、まずは祖父母から親が贈与を受けて、そのお金を親が子に贈与することも可能です。


相続税が心配ならば注意


新制度では親死亡時には過去に既に贈与済みの住宅取得資金もそっくり相続税課税財産に取り込まれ相続税が計算されます。

この相続税計算時には1000万円分が差し引かれる等の考慮はなされません。相続税を考えれば旧制度が確実に有利です。


また相続税が心配なら住宅取得資金贈与でなく住宅贈与です。3500万円で購入のマイホームの相続税評価が2500万円とします。

住宅取得資金としての3500万円贈与ではなく、まず親が購入ししばらくしてから土地建物贈与とすれば2500万円で贈与です。

どちらも贈与税はかかりませんが、最終的に相続税課税財産に取り込まれる金額は、前者は3500万円で後者2500万円です。登録免許税等が要考慮ですが。



2月4日に改正税制法案が国会提出され公表されました。本レポートはその改正税制法案を基にしています。



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