住宅金融公庫の証券化業務




住宅金融公庫の証券化業務…住宅ローン激変のきっかけへ



バードレポート2003年3月10日 第439号

住宅金融公庫による住宅ローン債権の証券化が本格化します。

公庫はすでに融資した住宅ローン債権証券化によりMBS(Mortgage Backed Security・住宅ローン担保資産担保証券)の発行をしています。2000年度500億円、01年度2000億円、02年度6000億円。03年度からは民間金融機関が融資した住宅ローン債権を公庫が買い取りそれを証券化します。03年度後半には民間から2000億円(1万戸相当)の住宅ローン債権を買い取り、それを担保として年度内に1500億円のMBSを発行します。

金融公庫のMBS証券化


(1)民間金融機関が住宅取得者に公庫基準を満たす長期固定金利の住宅ローンを融資します。

(2)民間金融機関はその住宅ローン債権を公庫に売却します。

(3)公庫は買い取った住宅ローンを担保にMBSを組成して投資家に売却します。(なお住宅ローン債権は信託銀行に信託し、信託受益権を担保にします。)

(4)民間金融機関は住宅ローン顧客からの回収管理業務を続行し、その金融機関に対しては手数料が支払われます。

(5)住宅ローンの貸倒(返済不能)のリスクは公庫が負い、延滞の場合には公庫が立て替えます。つまりMBSは貸倒延滞への心配無用の証券化商品となります。民間金融機関はノーリスクで住宅ローンビジネスを行えます。貸倒リスクは公庫負担となりローン保証会社は不要です。

(6)MBSの投資家は、長期固定金利リスク(市場金利上昇により債券価格が下落する)と、顧客からの繰上返済リスク(住宅ローン期限前償還によりMBSも償還され長期運用続行不可となる)だけは負います。


住宅ローンの公庫基準


(1)新築住宅の建設又は購入のための(2)自らの居住のための(3)建築基準法をクリアしてかつ一定の耐久性を確保した住宅で(4)1戸あたり建設費又は購入価額が1億円未満で(5)貸付額が建設費又は購入価額の8割以下かつ5000万円以下の(6)長期固定(償還期間20年以上35年以内で貸付利率が全期間固定)であること。

これら基準を満たせば金融機関は融資した住宅ローンを公庫に買い取ってもらえます。つまり自ら住宅ローンという資産を保有せずビジネス展開ができるのです。体力に欠ける金融機関にとっても魅力的なはずです。

公庫による買取前提の住宅ローンは近々に話題となるでしょう。各金融機関がこの基準内で特色ある商品開発ができます。

公庫は5年内廃止が決定済みですがそれまでは住宅ローンを続行です。2003年度予算では前年比3割減とはいえ5兆7000億円(37万戸)もの融資を行います。

公庫融資は年収や融資額条件が厳しい一方で高品質住宅等への優遇もあります。公庫による買取前提の民間住宅ローンと公庫自らが貸出す住宅ローンとの競争も起こるでしょう。

米国のモーゲージブロ−カー


さてアメリカではこのようなMBSの証券化を前提とする住宅ローンが普通のようです。ノンバンクや銀行が長期固定住宅ローンを融資します。融資後の住宅ローンはこの公庫のような会社に売却され証券化されます。

住宅購入者はモーゲージブローカーにまず相談するようです。モーゲージブローカーとはノンバンクや銀行の代理店です。日本では保険代理店をイメージすればいいのではないでしょうか。

顧客に金融機関とその住宅ローンを紹介斡旋して手数料を得ます。同じ住宅ローンでも様々な金利を顧客に選択提示でき、高金利の住宅ローン客を紹介すれば手数料は高くなります。逆に金融機関に手数料(?)を支払えば超低金利ローンも可能です。

モーゲージブローカーは数人規模が多く全米3万社といいます。実行される住宅ローンの半数はこのブローカー経由です。商品比較ができ手数料を顧客と融通することで、銀行窓口で直接借入れるより有利な条件にもなるようです。日本の住宅ローンの仕組みも変りそうです。






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