北京の新築分譲マンション事情性




北京の新築分譲マンション事情…日本からの投資の可能性



バードレポート2003年3月17日 第440号

北京では官舎社宅の払い下げ


北京市民のうち公務員党員企業役員の持ち家率は6割です。以前は国や企業が官舎社宅を所有し市民はそこに住みました。しかし数年前からこれら社宅を安価で払い下げるようになりました。物件勤務実績等で差はあるものの100万円(日本円換算・以下同じ)程度で社宅が持ち家になりました。なお一般的勤労者の年収は50万円程度、高所得層で200万円程度のようです。

北京マンションマーケット


一方で新築分譲マンションがブームです。1988年憲法改正で国が土地使用権を民間に譲渡できるようになり、言わば「期間70年の定期借地権マンション」分譲が可能になりました。70年経過後は建物付で国に返還します。北京では1995年に市民が持ち家を持てるようになり、住宅ローン制度も整っています。自己資金20%-30%あれば残額は25年-30年ローンです。

現在では外国人でも一般向け不動産を購入できます。日本居住の日本人が在北京の銀行で物件担保ローンを受けて賃貸用として北京で不動産購入することも可能になりつつあります。

どんなマンションなのか


北京市内の分譲マンション価格は1平方メートル単価で表示されており、5-15万円程度。売れ筋は100-150平方メートル。こちらでの面積は共用廊下等の共用面積込みです。日本流の専有面積はこの80%程度です。

市中心部から地下鉄で10-20分に立地する1平方メートル単価10万円面積130平方メートルのマンションは1300万円です。日本流専有面積なら100平方メートル(=130平方メートル×80%)程でしょう。


年収比では随分高価なものです。市内各所が再開発中で地上げも多発し、多額の受取立退料での購入も多いようです。なお中低所得者向けの低価格の公的制度分譲マンションもあります。

建物は30階以上が普通です。日本では30階建てなら「タワー」ですが、建物規模が大きいので、超高層であっても「タワー」ではなく「城壁」といった感じです。1棟500戸程で、それが5棟程で一団地。一団地は2000戸から3000戸規模でしょうか。敷地には緑が多くスポーツクラブ完備は常識です。こういった団地が市内あちこちに出現中です。

住戸内には日本のような柱の出っ張りがありません。地震がないために太い構造柱は不要なのです。また日本と比べればどこを見ても荒っぽい施工です。


内装工事はだれがやる


日本との大きな違いは駆体渡しが普通なことです。つまり床も天井もキッチン等の内装もなくコンクリートむき出しのまま引渡です。この1300万円で買ったマンションに100万円程で内装します。驚くことに内装を一任できる業者はいません。購入者自らが壁紙タイル床材等を手配し職人を手配します。1-2ケ月仕事を休み内装にかかりきりになることもあるそうです。これが持ち家の楽しさと辛さのようですが。もっともこれからの新規着工分は内装済み引渡とすることが義務化されたようです。

投資対象としての可能性


マンション敷地は国が地主の定期借地権で、地代も固定資産税も不要。建物の固定資産税だけです。不動産を賃貸するには本来は役所へ届出義務があるのですが実際は行われず自由です。また市民が市民へマンションを賃貸した場合の不動産所得への課税も現実にはないようです。

新築マンションは粗利回りで5-10%ぐらいです。一般向けマンションはここ1年で1割程度値上りです。しかし価格賃料値下りとのニュースもあり売れ残りも目立ち供給過剰にも思えます。

東京20平方メートルワンルームマンションと北京100平方メートルマンションとが同じ値段。利回りはほぼ同じなので値上がり期待です。もちろん中国投資の難しさはあります。

賃貸用マンションを所有する市民も多く、彼らは「不動産は値上がりする」と信仰しています。特に「2008年北京オリンピックまでは絶対に」だそうです。

これはバブルなのか、経済成長人口急増背景の実需なのか?




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