マイホーム売却…名義・賃貸中




居住用財産か?…土地建物名義が違う・3年前から賃貸中



バードレポート2003年6月2日 第450号

マイホーム売却の税金には優遇があります。特別控除・低税率・買換特例・譲渡損繰越。

「居住用財産の譲渡の特例」です。では「居住用財産」とは何でしょうか。「マイホームの土地と建物だろう」…もちろんです。土地建物の両方を居住者が所有していれば問題ありません。ややこしいのは片方だけ所有の場合です。

土地建物の所有者が違う場合


父所有の土地に息子が家を建築し二世帯同居、しかし事情で息子家族は別居。土地は親所有で建物は子所有、そこに居住しているのは親だけ。

外観からは親のマイホームですが、この土地建物を売却しても「居住用財産の譲渡の特例」は使えません。税務での「居住用財産」とは「自己の居住の用に供している自己所有の家屋」と「その家屋とともに譲渡した敷地の土地借地権」が原則です。

建物を自己所有していなければ敷地は「居住用財産」ではありえないのです。だからこのケースで特例は使えません。

あらためて権利関係をよく考えてみましょう。親は建物に住んでいても「息子からタダで借りている建物」なのです。

土地はその親所有には違いありませんが、その土地は「息子の建物の敷地用に親が息子にタダで貸している土地」です。

だから売却した土地は「居住用」ではなく「貸付け中の土地」。

その結果として居住用特例は一切使えません。なお父と息子が生計一で同居しているのなら特例可と運用されています。

建物の持分が少しでもあれば


では土地は親が100%所有で、建物所有は持分70%息子で残り持分30%親ならばどうでしょうか。土地すべてについて居住用の特例は使えるでしょうか。

建物持分がたとえ30%でも「自己所有の家屋」であり、建物利用は100%が親の居住用なら、その土地についてはすべてが居住用となります。わずかでも建物持分を有していれば、実際に居住している限りは、その建物持分及び敷地のすべてについて居住用の特例が使えます。

将来売却の可能性があるのなら、わずかでも建物に親の持分を入れておくことです。

急いで贈与すれば居住用


さて土地親所有・建物息子所有・建物に親居住で、土地建物売却が急に決まりそうです。このままだとこれまで説明してきたように居住用の特例が使えません。どうしましょう。

…急いで建物の贈与をしましょう。古い建物なら評価額はたいしたことありません。例えば200万円なら贈与税額9万円です。

つまり建物名義を子から親に移し「自己所有の家屋」にしてから売却します。これで何百万円もの譲渡税が安くなります。


「直前で大丈夫なの?」


「居住用の特例を使うために直前に一時的に入居した」のであればそれは「居住用財産」ではありません。バレたら大変なことになります。

しかしこの場合は「居住していたことにした」のではなく「ずっーと、間違いなく、居住していた」のです。だからこの論法での心配はいりません。

でも「直前に贈与しただけで大丈夫なの?」。贈与後の期間が短いからといって否認はされませんが、「本当に贈与したのか」とか「本当はいつ贈与したのか」とかがあります。でもちゃんとやれば大丈夫。至急贈与です。もちろん微妙ですので専門家に相談し自己責任でどうぞ。

賃貸中でも居住用財産


「居住用財産」は現に住んでいる家屋だけでなく「居住の用に供さなくなった日から3年目の12月31日までに譲渡した場合の家屋」も対象になっています。

3年前に転勤となりそれまで住んでいたマイホームを他人に賃貸中。こんな土地建物は誰も「居住用財産」だなんて考えもしません。しかし税務上では明らかに「居住用財産」です。

3000万円特別控除等が使えます。ただし引越しから3年目の大晦日までの売却が条件です。



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