土壌汚染対策法…取引履歴調査




土壌汚染対策法…不動産取引では土地の履歴調査が必須に



バードレポート2003年6月16日 第452号

マンション用地の売買の現場では数年前では考えられないほど土壌汚染のチェックが厳しくなっているようです。クリーニング店・メッキ工場・印刷工場・化学工場の跡地や埋め立てられた土地は注意が必要です。土地価格より汚除除去費用が高額になるケースもあります。

銀行の担保査定についてもいずれ考慮されるでしょう。状況次第ではクリーニング店や化学工場の敷地の担保価値はゼロとされることも考えられます。

誰が調査費を負担するのか


2月に施行された「土壌汚染対策法」は土地所有者に新たな義務を付しました。所有者が汚染者でなくとも、所有者であることをもって調査や除去の義務を負わせます。ですからマンションデベロッパー等の土地の買主が慎重になるのも当然です。

この法律では二つの場合に調査義務が負わされます。

まず一定の有害物質を使う工場等を法施行後に廃止する場合です。敷地の所有者等(所有者や占有者)と工場経営者が違う場合には、県知事が所有者等に通知することにより敷地の所有者等が調査義務を負います。

そして土壌汚染による健康被害のおそれがある場合です。この場合は誰が汚染の原因かにかかわらず、土地の所有者等に調査義務があります。

そして調査の結果として汚染が判明すれば、汚染の「指定区域」として指定され公示されます。この指定区域内での土地採取や区画形質変更には知事への届出が必要になります。

誰が工事費を負担するのか


さらにその汚染が「人の健康に係る被害が生じ、又は生ずるおそれがあるもの」であれば、知事はその所有者等(汚染者が明確なら汚染者に除去を命じられることもあります) に汚染の除去を命じることになります。

汚染除去には多くの工法があります。土地の入替え、中和剤を土壌に注入、地中に壁をつくり汚染を封じ込め、等々。どれをとっても多額の工事費がかかることは間違いありません。

工事費負担は除去を命じられた土地所有者等が原則です。所有者等は汚染者に工事費を請求することはできます。汚染者を突き止められるか、実際に回収できるのか、は別の話ですが。

大阪府では8階まで立ち上がったマンションが土壌汚染を理由に取り壊されました。過去に汚染土壌で埋め立てられたのが原因のようです。汚染者は誰なのか。分らないでしょう。


なおこの法律での「土壌汚染」は「人の活動に伴って生じる土壌の汚染」に限定されていますので、自然界にある有害物質による汚染は法の対象外です。

不動産取引に際して


宅建業法ではその土地が「指定地域」に該当していれば重要事項として説明義務を負います。

不動産取引にあたって指定地域であるか否かのチェックは当然です。しかしそれで義務を果たしたとはいえません。

問題はこの法律そのものではありません。法施行により土地買主の土壌汚染への意識が確実に変わったことでしょう。

最近までクリーニング店だったことや隣接地が化学工場だったといった容易に調べられることを、調べず説明せずに、マンション用地として仲介し、その後に汚染判明でマンション事業不可となれば、調査説明義務違反で責任を問われかねません。

その土地の過去における利用履歴の調査は必須となったようです。過去の履歴さえ調べれば問題の多くは分るようです。昔の住宅地図等による簡易調査システムも始まっています。

土壌調査費の予算化も必要でしょう。そして土壌汚染関連で様々な問題意識が生まれます。

法律で定める有害物質以外の物質や自然界の物質、地中に埋められたコンクリートや廃棄物。また有害物質でも基準以下の場合。調査引渡後に実際の調査ポイント以外から汚染が発見された場合。予想されるケースでは事前の合意等が必要でしょう。


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