時価を超える固定資産税評価額




時価を超える固定資産税評価額は違法…最高裁判決



バードレポート2003年7月14日 第455号

固定資産税評価は納税者勝訴


2003年6月26日の最高裁判決が大きく報道されました。

地価高騰潰しを目的として94年の固定資産税評価額は公示価格70%水準に引上げられました。

以前は公示価格の20%-30%水準でしたので、94年の評価額アップは激烈でした。全国平均3.02倍、東京23区平均で4.60倍もの引き上げとなり、個別には一挙10倍の土地も出現しました。

94年固定資産税評価の仕組み


94年当時の固定資産税評価の実務は、前年93年1月時点の公示価格を基準としてその70%水準とすることとされました。

93年1月の公示価格を100とすれば94年の固定資産税評価額はその70%の70とされました。

一方でこの時期の実勢地価は急落中です。この裁判の対象地である東京水道橋での近隣の公示価格は93年1年間で32%下落しました。94年1月の公示価格は100から32%下落して68になったのです。

94年の固定資産税評価額[70]は公示価格水準[68]より明確に高いこととなったのです。これが裁判の論点となります。


土地評価額が問題となりがちなのは相続税と固定資産税です。

相続税は自己申告制ですから、路線価が実際の時価より高いと思えば鑑定評価等により自分で時価を定めて申告できます。一方で固定資産税は全国津々浦々全ての土地を市町村が一方的に評価して納税通知書を納税者に送りつけるという賦課課税であり、納税者が自分で評価額を定める余地はありません。

明確に納税者勝訴、しかし


固定資産税の評価実務が膨大な作業なのは事実です。

課税側の東京都は課税事務が大変だからこそ、通達で定めて当年ではなく前年の公示価格を採用せざるをえないのであり、その通達に従って評価したものは法律違反でないといいます。

しかし裁判所は、法律で「賦課期日(この場合94年1月1日)における価格」と定めているのだから、94年1月の公示価格水準になるのは当然であり、課税側が通達で定めたとしてもそれは認められない、と一刀両断で納税者勝訴としました。

評価額がその年の1月1日の価格(時価)を越えることは認められないとの当然の判決です。11億円だった評価額が判決により2000万円ほど下がりました。

しかし評価額が2000万円下がっても、実際のメリットとなる固定資産税額は経過措置等を勘案すればせいぜい年20万円でしょう。鑑定士弁護士等関係者の手弁当の裁判でした。関係者の皆さんご苦労様でした。

この判決により時価を超える評価は違法との当然の結論を得たことに大きな意義ありです。


現在の固定資産税評価額


固定資産税評価ではまず詳細な路線価図を作成して路線(道路)ごとの評価を定め、その上で各土地の評価をするシステムとなっています。これは測量会社等のビッグビジネスです。

現在の固定資産税の路線価は随分と精緻なものとなっており、時価との逆転現象はまず無いはずです。あるとすれば各土地の地形や利用区分等による個別の問題ぐらいでしょう。

今後注目されるのはビル商業レジャー施設等の家屋の評価でしょう。家屋は再建築価格として、同一の家屋をその場所に新築するとした場合に必要な建築費を求め、経過年数に応じた補正等を行って評価されています。

規定上では建築費動向にあわせ3年ごと見直しとなっていますが、実際の建築価格の下落割合に追い付いていないことも多いようです。評価の審査申出は新築時を逃すと3年に一度しかできないとの問題もあります。


アメリカでは固定資産税の引下げは賃貸管理会社のビジネスです。賃貸管理の仕事はそのビルの収益を最大化することです。税引き下げにより賃貸ビルのネット収益は増大させ、ビルの収益還元価格をアップさせます。

だから固定資産税引下げは当然にその仕事の一環なのです。



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