金利上昇で住宅ローンは変動か固定




金利が上がるなら住宅ローンはどうする…変動か固定か?



バードレポート2003年7月21日 第456号

長期金利上昇です。住宅ローン金利も引き上げのようです。

ある銀行に「住宅ローン完売御礼」との掲示がありました。積極販売だった長期固定金利住宅ローンを売り止めにしました。

ここ数年に銀行の変動金利での住宅ローンでマイホーム購入した人をイメージし、金利高騰への対応を考えてみましょう。

金利が上昇すれば


金利が上昇すれば変動金利なら返済額が増えますが、固定金利住宅ローンはお宝ローンとなります。そのローン金利より預金金利が高い時代が来たりしたら損得上では「繰上返済してはいけないローン」となります。

現在は変動金利から固定金利へ変更できる住宅ローンも多いようで、変更の転機です。

ちなみに2003年7月現在のある大手都市銀行の住宅ローン金利は、変動金利2.375%、2年固定2.0%、10年固定3.0%、20年固定3.75%です。

さてどれを選びましょうか。


(1)将来のことなんかわからない、今返済額が少ないのが一番いい。…それなら2年固定でしょう。…しかし2年経過後の金利はどうなるか分らないし、2年間は普通なら変更できません。

(2)当面は様子見。…変動金利でしょう。…変動金利を選択していれば固定金利への変更しやすいはずです。いよいよ金利上昇と見たらその時に考えればいいのです。

(3)金利が急騰しそうだ。…固定金利でしょう。10年20年30年と長い方が安心ですが、長い方が金利は高くなります。何年にするか思案のしどころ。…金利が上がっても安心ですが、予想に反して低金利のままなら高い金利を余分に払い続けます。

「長期金利上昇」との報道を見て、多くの方が(3)と感じています。可能であれば変動金利から固定金利への切り替え、ダメなら他の銀行での長期固定金利住宅ローンへの借り換えです

過去の金利動向


変動金利の住宅ローン金利は長期(又は短期)プライムレート+(例えば)0.8%といったように決められます。

長期プライムレートの推移は85年7%、90年8%、95年3-4%といったところで、2000年代になってからは2%前後で、現在1.6%です。

住宅ローン控除効果


住宅を購入すれば住宅ローン控除があります。時期により差はあるものの現在ならローン残高の1%が10年間は所得税の税額控除となります。

1%とすれば銀行へ支払う金利のうち、1%を国が金利補助してくれるのと同じです。

すると実際の金利負担は1%減で、変動金利1.375%、2年固定1.0%、10年固定2.0%、20年固定2.75%となります。

預金との比較


現在の10年固定の金利3.0%。住宅ローン控除1%を差引き実質負担は上のように2.0%です。

預金の受取金利は20%源泉徴収されます。だとすれば預金金利が2.5%なら手取りは2.0%となります。預金金利が2.5%を超えるという確信があれば繰上返済などせずに、固定金利への変更や借り換えだけをします。


なお住宅ローン控除が適用できるのは10年間等一定期間です。

住宅ローンの返済日


変動金利から固定への変更可能な住宅ローンでのポイントは「毎月の返済日がいつか」です。

例えば毎月5日返済の住宅ローンならば、変更日はその返済日の5日であり5日時点の金利が適用になるのが普通です。

銀行の住宅ローン金利は毎月変ります。7月の金利を適用しようとして7月22日に変動から固定への変更を銀行窓口で申し込んでも、その住宅ローンが毎月5日返済の住宅ローンなら変更日は8月5日となり、適用金利は7月の金利ではなく8月の金利となるはずです。

新築分譲マンションの不安


分譲中マンションで、完成引渡時の住宅ローン金利が高騰すれば、資金繰りが狂ってのキャンセル続出の可能性もあります。


長期金利急騰。ローン金利上昇なら不動産価格どうなる?

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