底地証券化型の定期借地権付マンション




底地証券化型の定期借地権付マンション…新ビジネスモデル



バードレポート2003年8月4日 第458号

底地証券化型定借マンション


定期借地権付マンションは割安で人気です。苦労なのは土地を貸す地主さんを説得することです。そこに新ビジネスモデルの定借マンションが登場です。

@分譲会社が土地を1億円で購入します。そこにマンション40戸を建築し、定期借地権付マンションとして分譲します。

Aマンション1戸あたり地代を月額1万円として40戸で40万円となり年間地代総額480万円です。固定資産税他の諸経費を差し引いて年間収益400万円です。

Bこの土地をSPC等の証券化スキームに乗せ証券化します。収益400万円ですので利回り4%と設定し出資証券を小口にして合計1億円で販売します。

Cこの結果として、建物については定借マンション分譲ビジネスが完了し、土地については資産証券化ビジネスが完了し、分譲会社の仕事は一区切りです。


底地証券化のフロンティア


住宅新報2003.8.8.号に「底地証券化し販売」という記事。

定借マンション供給に実績のある名古屋市の濃尾産業さんがこの仕組みを実行しました。

URL:http://www.nobi.co.jp/

この記事や同社ホームページ他の公開情報から、その仕組みを次のように概略分析できます。

四日市の土地1511uを分譲会社が仕入れて、44戸のマンション建築し、期間60年定期借地権付マンションとして分譲します。

1戸あたり専有面積100u前後、分譲価格は2300万円台から、地代は1戸あたり1万円前後、定期借地権保証金は1戸あたり100万円前後に設定されています。

この土地の評価額は1億3300万円とされたようです。ちなみにこの土地の2002年路線価は77,000円なので単純に乗じれば1億1634万円となっています。

この地代(及び保証金見合資産運用益)からの純収益、つまり配当原資は年間598万円とあります。評価額1億3300万円に対する利回りでは4.5%です。

特定目的会社で証券化


この土地をSPC法上の特定目的会社に移します。そしてこの特定目的会社の出資証券を投資家に一口50万円で販売します。

この出資証券は優先出資と劣後出資に切り分けられています。出資額は合計1億3300万円。

優先出資部分の1億円を投資家に販売し、1口50万円として200口にします。優先出資への配当の利回り(目標)は年3.86%とされています。劣後出資部分の3300万円は分譲会社他が出資し、この劣後部分への利回り(目標)は6.78%とされています。

万が一、地代値下げ等で収入が減っても優先出資部分には優先的に配当がなされ、逆に劣後出資への配当は削られます。

5年後には土地を売却し出資金を償還します。土地が値下がりしても1億円以上で売却できれば、優先出資部分には全額償還されます。値下がり分は劣後出資部分から先に削られます。

5年後の償還はどうなるか


心配は「5年後に本当に売れるの?」。5年後には別の投資ファンドを組成してそこへ売却する計画となっているようです。

この定借マンション底地は地代収入という確実なキャッシュフローがあるので、たとえ予定する投資ファンドでなく外部に対してであっても、一定の利回りで売却できそうです。むろん5年後の期待利回り次第であり、売却額が変動するでしょうが。

ビジネスとしての可能性


相応の地代水準でなければ成立しないので、地方都市マンション向きのビジネスモデルのようですが、都心部の高容積率マンションでも検討できそうです。

マンションばかりでなく、買った土地に賃貸ビルを建ててビルを自己所有運営したままで底地だけを証券化する、なんていうプランも考えられます。

地代水準次第ですが戸建定借住宅の底地を何十何百件とまとめて証券化することも可能です。


注目点は、証券化時の土地価格をどう考えるか・償還時の売却等の仕組み・定期借地権保証金の扱い、等となりそうです。



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