競売内覧・一括競売・根抵当元本確定




競売内覧オープンルーム・まとめて一括競売・根抵当元本確定



2003年9月1日 第462号

法改正で新制度が始まります。

「競売不動産の内覧」


(改正民事執行法64条の2)

執行裁判所は、差押債権者の申立てがあるときは、不動産の占有者が差押債権者に対抗することができる占有権原を有する場合で当該占有者が同意しないときを除き、執行官に対し、内覧の実施を命じなければならないものとする。

命令を受けた執行官は、売却の実施の時までに、内覧を実施しなければならないものとする。


執行官主催のオープンルーム


競売では競落してから初めてその建物内に入れるのが普通です。競売での大きな問題点は事前に建物内部を見ることができないということなのです。

実際に内部がどのように使われているのか改装されているのか不安なまま応札額を決めます。事前に内覧して内部を確認できれば、それなりに思い切った金額で応札できるはずです。

そうすれば競売による金融機関の回収額も増大します。そこで競売前の内覧…つまり「オープンルーム?」が実施されることになりました。裁判所の執行官が主催のオープンルーム。不動産屋さんのように旗やノボリを立てるのでしょうかね?

なお賃借人等正当な占有者が「イヤだ」といえば内覧は行われません。

「まとめて一括競売にする」


(改正民法389条)

抵当権設定後に抵当地に建物が築造された場合は、抵当権設定者以外の者がその建物を築造した場合であっても、抵当権者は土地とともにその建物を競売することができるものとし、その場合、土地の抵当権者は土地の売却代金についてのみ優先弁済を受けることができるものとする。

この一括競売は、その建物の所有者が抵当地の占有について抵当権者に対抗することができる権利を有する場合には、行うことができないものとする。


他人の建物も一緒に競売する


土地に金融機関が抵当権の設定をします。しかしその後のドサクサでその土地上に第三者が建物を造ります。債務者からの弁済が滞り、いよいよ金融機関が競売しようと思うと邪魔になるのはこの建物です。

この第三者建物について金融機関が競売を申し立てることができません。競落してから「建物を収去し、土地を明け渡せ」という訴訟をしなくてはなりません。そんなややこしい土地の競売に応じたい人はいません。

そこでこのような場合にはその建物までもまとめて競売の対象として、その建物所有者には競売代金から優先的に弁済すればいいことになりました。

「根抵当権者の元本確定請求」


(改正民法398条の19)

根抵当権者は、元本確定期日の定めがある場合を除き、いつでも担保すべき元本の確定を請求することができるものとする。

担保すべき債権の範囲の変更、取引の終了その他の事由により担保すべき元本が生じないこととなったことは、根抵当権の担保すべき元本の確定事由にはならないものとする。


債権確定で債権譲渡を進める


「根抵当権」は取引上での様々な債務を担保します。そのため幾らの債務残高があるのかがはっきりしません。現行は「取引の終了等」で債権額を確定とありますが、いつが「取引の終了」なのか不明確です。なお競売申し立てにより確定します。

債権譲渡による不良債権処理を進めるに際しての問題が、この根抵当権の債権額の確定です。

処理を進めるために、抵当権つきのままで外資等に債権譲渡する場合には、債権額の確定をする必要があります。

そこで今改正により債権者から債権の元本確定の請求できることになりました。

この新制度が銀行による中小企業いじめに使われなければいいのですが。なお金融機関がサービサー等に債権譲渡する際は既に特例法があって、それにより簡単に債権譲渡できます。



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