遺産分割次第の自宅売却の譲渡税




相続後の自宅売却…遺産分割をどうするかで譲渡税に大差。



2003年10月6日 第466号

Aさんは昭和50年まで両親と同居していました。しかし転勤で他県に引っ越します。その自宅土地建物は父親所有でした。

父親は昭和54年に亡くなります。自宅土地建物はAさんが相続し、そこには母親だけが住み続けます。平成7年に土地建物を5200万円で売却します。

マイホーム売却での譲渡税は優遇されます。ここでは売却額5200万円から取得費と譲渡費用とを差し引いた金額つまり譲渡益が4000万円だとしましょう。

「居住用財産の譲渡」だとすれば4000万円から居住用特例の特別控除3000万円を控除できて課税対象は1000万円です。税率も特例で所得税住民税合計14%。つまり税額は140万円です。

「居住用財産の譲渡」でないのなら4000万円から一般長期譲渡の特別控除100万円を控除し、課税対象は3900万円。税率は26%。税額は1014万円です。差額は874万円にもなります。

Aさんは「居住用財産の譲渡」と税務署に申告します。税務署はこれを否認。Aさんは戦います。国税不服審判書へと戦いはもつれ込みます。

自分は確かに住んでいた


Aさんは「ここに住んでいたことがあるし、父母とは生計が一であり生活費負担をしていた。生計一ならば居住用特例が適用できるといった例外の定めがあるじゃないか。」と主張します。

税務署側は「確かに例外の定めはある。しかし単に住んでいたことがあるだけではダメ。『所有者として居住』していなかったならば、居住用特例はダメ。

Aさんが昭和50年までは居住していたそうだがその時は所有者ではなかった。昭和54年に父の相続によりはじめて所有者になった。所有者になってからは居住していない。所有者として居住した事実はないからダメ。」


国税不服審判所では「税務署側に勝利」。(平成10年12月22日国税不服審判所・裁決)

自宅売却前提の遺産分割は


さて親が亡くなりその後の自宅を売却する予定があるのなら、注意すべきは相続税ばかりでなく譲渡税です。

Aさんの場合には土地建物をAさんが相続するのでなく母親が相続していれば、居住用特例適用に問題はありませんでした。

それでは、自宅土地建物を所有する父親と長女とが同居していた場合。父親が亡くなったので土地建物を売却しその売却金を家をでていた長男とこの長女とで分配するのならどうするか。

普通考えるのは土地建物を共有で相続登記して一緒に売却することでしょう。長女の売却持分には問題なく居住用特例が使えます。それは父親が亡くなった後、たとえ短期間であっても「所有者として居住」したからです。しかし長男は居住用特例を使えません。「所有者として居住」したことがないからです。

正解は長女が土地建物を全て相続し売却すること。その上で売却残金のうち幾らかを長女が長男に払うという代償分割にするのです。具体的には「長女は土地建物を相続する。長女は長男に幾らを支払う。」という遺産分割協議書にするのです。

独居老人の相続後売却


父親が独居老人だとします。生前に父親自らが売却すれば父親は居住用特例を使えます。

しかし父親の相続後に相続人の誰かが土地建物を相続して売却すれば、その父親がどれ程に長い期間そこに居住していたとしても、相続人はその後そこに居住しない限りは居住用特例を使う余地はありません。

所有者として居住していた


居住しなくなってから3年目の年末までなら居住用特例は適用できます。家族を自宅に残しての単身赴任等で残り家族と生計一で一定の場合(Aさんが主張した例外の定めです)でも居住用の特例は適用できます。

しかしこれも「所有者として居住」していたことが前提です。

本人が住まなくなってから後に相続で取得した元自宅は「所有者として居住」していたことにはなりません。




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