親の借権権の底地を子が買うと贈与




父親の借地権、その底地を息子が買い取ると贈与税課税?



2003年11月24日 第473号

地主から借地権者に「底地を買い取ってほしい…」という申し入れ。借地権は強い権利ですが、所詮は借り物。売却するにも建替えるにも地主の承諾が必要なのが普通です。だから底地を欲しくない借地人はいません。

無理しても買うのが普通です。底地を買い取り所有権になれば建替えも売却も自由な絶対的な権利になり、担保価値もでます。

子が底地を買い取ると


さて親が底地を買い取れば税務では何の問題もありません。しかし親でなく子が買い取るとどうなるでしょうか。地主は誰であろうと売れればよく、底地の売買契約を子と締結します。

困るのが税務署。「借地権」は相続税の課税対象財産であり、将来の相続税収が期待できるものです。登記簿で土地地主・建物親ならば「借地権という相続財産」の存在が推定できます。

しかし底地を子が買い取ると、推定が難しい状況になります。登記簿上の土地所有者が子となります。所有権と底地の区別は登記簿からはできません。建物が親所有でも地代の授受がなければ、親が子の土地所有権を無償で借りている(つまり借地権ではなく使用貸借)とも見えますので借地権の存在そのものがよく分からなくなります。

そうしているうちに建物を子名義で建替えてしまうと、事態は更に深刻です。登記簿を見る限りは土地も建物も子の所有。

親が亡くなった時に相続税を課税する対象の「借地権」は外見上で消滅してしまいます。つまり借地権という財産価値部分がそっくり相続税課税もれになる可能性が極めて大なのです。


そのときの課税の扱いは


そこで、親が借地権を有している土地の底地を子が取得し、親子間で地代の授受が行われなくなった場合の課税については特別な定めがあります。

(1)原則…子は父から借地権の贈与を受けたことになる。

つまり借地権を親が子に贈与したとして贈与税の課税をするということです。

(2)例外…親子連署による「借地権者の地位に変更のない旨の申出書」を税務署に提出すれば贈与はなかったものとされる。


申出書…「私(子)は借地権の目的となっている土地の所有権を取得し、借地権者(父)に無償で貸付けることになりましたが、借地権者は借地権者の地位を放棄しておらず、借地権者としての地位に何ら変更を来たすものでないことを申し出ます。」

子が取得したのは底地だけであって、たとえ地代の授受がなくなったとしても、父は依然として借地権者です。だから父が死んだとはきその借地権は相続財産であり、相続税の課税対象財産として相続税の申告をします。…と申し出ることです。

わざわざ贈与税の課税を受ける人はいないでしょうから、(1)の贈与税課税を受けることなく、(2)の「申出書」を提出することが普通となります。

ただし実務上においては、チェック不足の税務署も多いようで、「申出書」の提出がなくても贈与税の課税がされていないケースも目立つようです。

親の土地借地権と子の建物


親の土地を子が無償で借用(使用貸借)し、そこに子が建物を建築する場合には、借地権の贈与とされることはありません。

ただし昭和20年代から30年代にかけては地域的に様々な課税がされており、例えば東京国税局では贈与税課税をしていましたが、大阪国税局ではしていませんでした。現在は全国どこでも課税されることはありません。

土地所有権を無償で借用するのでなく、借地権を無償で借用(使用貸借)する場合、つまり親の借地権上に地主の承諾を得て子名義での建物を建替える場合も同様に課税なしです。

ただしこの場合も親の借地権の存在が登記簿上では見えづらくなりますので、父・子・地主の三者連名の「借地権の使用貸借に関する確認書」を税務署へ提出するよう求められます。

※法人絡みは扱いが違い要注意




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